Как купить недвижимость в Германии

Недвижимость в Германии: анализ рынка, нюансы приобретения, преимущества владения и стоимость

Покупка недвижимости в Германии — это ряд существенных преимуществ: доступность по цене, стабильность, прозрачность сделок.

Недорогие квартиры и дома — привлекательный вариант и для жилья, и для заработка: доход от аренды может составить до 12% годовых!

Покупка доходного дома — один из наиболее выгодных вариантов вложения средств: ежегодный доход от аренды составляет до 15% годовых!

Покупка коммерческой недвижимости в Германии — инвестиции в бизнес. Актуальные предложения по аренде
от 450 евро за кв. м.

Хотите приобрести дом или квартиру с дисконтом до 50% от рыночной стоимости? Покупка недвижимости с аукционов с помощью риелторского агентства — оптимальное решение!

Выкуп недвижимости до аукциона по фиксированной цене, ниже среднерыночной, — один из наиболее привлекательных вариантов покупки жилья.

Важно помнить: для получения недвижимости в собственность, нужно не только грамотно оформить сделку, но и своевременно уплатить все необходимые налоги.

Покупка недвижимости в Германии становится все более популярным видом инвестиций у россиян. Причина тому — высокая доходность активов, экономическая стабильность и юридическая защищенность. Особенно важно, что на немецком рынке пока отсутствуют какие-либо ограничения для иностранцев.

Рынок недвижимости Германии

В Германии, помимо классических квартир и домов, можно также приобрести замок, виллу или коммерческую недвижимость, которые используют как в качестве доходной недвижимости, так и для личных целей. Коммерческий спектр включает в себя доходные дома, отели, кафе и рестораны, различные офисные помещения, спорткомплексы и поля для гольфа, автосалоны, автомойки и сервисные центры, а также другие виды бизнес-площадей.

Основными преимуществами такого инвестирования остаются надежность, стабильность, регулярный доход, а также прозрачность сделок и предсказуемость развития рынка. К тому же, после выхода Великобритании из Евросоюза привлекательность лондонской недвижимости резко снизилась, и потоки инвестиций стали перераспределяться по-новому.

Согласно рейтингу, составленному аналитиками PwC и Urban Land Institute, в 2018 году в топ-3 инвестиционно привлекательных городов Европы входят Берлин, Франкфурт и Мюнхен [1] .

По данным Knight Frank, берлинская недвижимость в 2018 году дорожает быстрее всего в мире: за год цены выросли на 20,5%. Гамбург, Мюнхен и Франкфурт показали рост цен на 14,1%, 13,8% и 13,4% соответственно [2] . Сейчас однокомнатную квартиру в Восточном Берлине, где исторически жилье стоит недорого, можно купить примерно за 64 000 евро, три года назад ее цена была бы около 35 000 евро.

Квартиры в Германии дорожают в связи с постоянным притоком мигрантов, которые активно скупают жилье в сегменте «новостроя». Ярким примером может служить Франкфурт, где за последние семь лет население выросло на 62 500 жителей, а новых квартир появилось только 14 200 [3] . Привлекательность города для приезжих обусловлена низким уровнем безработицы — всего 5,6%.

В целом, спрос на жилье в Германии превышает количество предложений, и такая картина может сохраниться еще многие годы, поскольку строительство новых домов — дело небыстрое.

В исследовании компании Dr. Klein утверждается, что рост цен на жилье в крупнейших немецких городах превышает уровень инфляции в 3–7 раз, так что жилая недвижимость представляется привлекательной для инвестирования. Что касается коммерческой недвижимости, то она тоже популярна и прибыльна: в некоторых случаях ее доходность достигает 12%. В Германии в среднем можно выручить до 7–8% годовых, причем наиболее удачный вид вложения — не магазины и рестораны, а доходные дома, офисы, общежития для студентов и даже места на кладбищах.

Стоит сказать, что большая часть жителей Германии предпочитает снимать жилье, а не покупать его. При этом, чем крупнее город, тем больше возможностей найти работу и больше арендаторов. Поэтому прибыльность доходных домов из года в год растет. Причем необязательно покупать большие доходные дома, можно обойтись 4–6 квартирами. Кстати, немецкие банки охотно выдают ипотечные кредиты со ставкой 3–4% на покупку доходных домов.

Перспективы и возможности

Если вы планируете приобрести квартиру для последующей сдачи в аренду, то в Берлине или Мюнхене можно рассчитывать на доходность этого предприятия около 4% в год. В то же время в менее крупных городах доходность может быть выше. Например, стоимость квадратного метра в Вуппертале —1 400 евро, а доходность — 8%. В Гельзенкирхене — 9,76% при стоимости квадратного метра 600 евро. Также можно обратить внимание на такие города, как Эссен, Дуйсбург, Дортмунд.

Наиболее востребованными со стороны россиян являются недорогие квартиры для личного пользования и сдачи в аренду, дома и квартиры в курортных зонах, доходные дома в крупных городах, а также доходные коммерческие объекты, которые могут быть основанием для бизнес-иммиграции. При этом стоит учесть, что спрос на коммерческие объекты очень высок: эксперты отмечают, что в крупных городах найти выгодный вариант довольно сложно, так как наилучшие предложения распродаются в считанные дни. Это касается и коммерческих объектов, и квартир в новостройках.

Приведем пример расчета рентабельности доходного дома. Стоимость подобного объекта на восемь квартир в Дортмунде — около 620 000 евро. За одну квартиру можно получать в среднем 6 500 евро в год, за восемь — 52 000 евро. То есть рентабельность может составить около 8% в год. Также при желании можно продать часть апартаментов дороже, чем вы их купили. Если вы потратили примерно 100 тыс. евро на одну квартиру при покупке доходного дома, то при продаже за нее можно получить порядка 140–150 тыс. евро. Также стоить учесть постоянный рост арендных ставок, что повышает рентабельность инвестиций.

Кроме того, покупка недвижимости в Германии обладает рядом преимуществ по сравнению с другими странами:

  1. Отсутствие ограничений для нерезидентов страны на приобретение любого вида недвижимости.
  2. Приобрести любой объект может как физическое, так и юридическое лицо с правом сдачи в аренду, перепродажи или дарения.
  3. Собственник имеет возможность получить мультивизу и даже вид на жительство (в зависимости от объема инвестиций).
  4. Спустя 10 лет после приобретения коммерческой недвижимости собственник освобождается от налога на прибыль при ее продаже.

Особенности покупки недвижимости в Германии

Процесс совершения сделки полностью прозрачен и защищен немецким законодательством. Все взаиморасчеты происходят через банковский счет нотариуса, а предварительный договор регистрируется в государственном реестре. После того, как вы нашли подходящий объект и договорились о его стоимости, нотариус готовит проект договора купли-продажи и отдает его обеим сторонам для изучения и внесения изменений (при необходимости).

Процесс подписания договора также происходит у нотариуса, который обеспечивает защиту интересов как покупателя, так и продавца. В его задачи входит проверка объекта на наличие каких-либо задолженностей. После проверки нотариус открывает трастовый банковский счет, на который будущий собственник будет переводить деньги.

Через 20–30 дней после подписания договора деньги поступают на этот счет, и только после регистрации прав на нового владельца продавец получает деньги. Далее происходит оформление купленного объекта: для этого нотариус посылает документы в ведомство по регистрации недвижимости в Германии — Grundbuchamt, после чего покупатель получает выписку из Книги регистрации собственности. В целом, весь процесс покупки и регистрации занимает около 2 месяцев.

Налоги на недвижимость в ФРГ

Следует иметь в виду, что при заключении сделки вам придется заплатить специальный налог, а также выплатить комиссию риелтору. Покупатель вносится в реестр как собственник только после оплаты налога на приобретение недвижимости. Перечислим дополнительные затраты:

  1. Налог на приобретение недвижимости составляет порядка 3,5–6,5% в зависимости от региона.
  2. За услуги нотариуса придется заплатить порядка 1–1,5% от стоимости объекта.
  3. Наконец, комиссия риелтора — 3,5–6% от стоимости объекта.

Первое и основное правило: в восточной части страны стоимость квадратного метра значительно ниже, чем в западной, однако если вашей целью является получение прибыли, стоит отдать предпочтение западной части. Однако, учтите, что район города и год постройки дома также имеют значение.

Для Берлина, который в 2019 году лидирует по ценам на недвижимость, деление на «восток» и «запад» тоже актуально. Например, квартира в восточном Берлине может стоить около 2000 евро за квадратный метр — в полтора раза дешевле, чем в Мюнхене.

Для частных домов свои правила: стоимость дома площадью 180 кв. м на юге страны составит порядка 390 тысяч евро, на западе и севере дешевле — можно уложиться в 200 тысяч евро. В восточной части страны можно найти варианты по цене 150 000 евро.

Доходный дом в Земле Северный Рейн–Вестафалия можно приобрести в пределах 90 000 – 400 000 евро. Например, доходный дом в Эссене площадью 375 квадратных метров с годовой доходностью 30 000 евро будет стоить порядка 380 000 евро. Четырехквартирный дом в Дуйсбурге площадью 278 квадратных метров с доходностью 6 370 евро в год — 91 100 евро. Что касается отелей, то стоимость может достигать нескольких миллионов евро при расположении объекта в исторической части крупных городов.

Если говорить о коммерческой недвижимости, то ее стоимость зависит прежде всего от масштабов города. Например, если рассматривать ту же Землю Северный Рейн-Вестфалия, то 473 квадратных метра в Кельне стоят больше полутора миллионов евро, а 456 квадратных метров в Райнберге — примерно в пять раз меньше.

Как можно купить недорогую недвижимость в Германии?

Мы обратились за комментарием в компанию DEM GROUP GmbH, и вот что нам рассказали:

«Обращаясь в риелторское агентство, вы можете быть уверены в том, что сделка пройдет согласно немецкому законодательству. Кроме того, риелтор избавит вас от необходимости личного присутствия при заключении договора. Большинство агентств также предоставит вам услуги по управлению собственностью в Германии, если у вас нет для этого времени или возможности. Для того чтобы купить недвижимость в Германии с минимальными финансовыми и временными затратами, лучше всего обратиться в риелторское агентство, которое специализируется именно на этой стране. Например, немецкая компания DEM GROUP GmbH является международным агентством и работает в Германии, России и Казахстане, что делает процесс покупки собственности наиболее простым. Компания работает со всеми видами объектов недвижимости Германии, включая дешевую аукционную недвижимость, квартиры со вторичного и первичного рынка, коммерческие и доходные объекты, эксклюзивные предложения от собственников».

Как купить недвижимость в Германии для иностранцев: граждан России, Украины, Беларуси и др.

Привет! На связи Геннадий Лопатников, директор агентства «Стадивелт». В этом обзоре я расскажу, как купить недвижимость в Германии для иностранцев.

Информация подойдет для граждан ЛЮБОЙ страны: как для россиян, таки и украинцев, белорусов и т.д.

Купить недвижимость в Германии иностранцу разрешается законом ФРГ. Не обязательно быть гражданином страны или иметь ВНЖ. Это общедоступная процедура.

Для этого понадобится:

  1. Личное присутствие — по туристической визе или шенгену.
  2. Загранпаспорт.
  3. Паспорт гражданина страны: РФ, Украины, Беларуси — никакой разницы.
  4. Средства, чтобы купить недвижимость.

Этапы покупки

Первый этап — поиск подходящих объектов в Германии.

Перед тем, как купить, нужно найти квартиру или дом, проверить их надежность. Сделать это самостоятельно — сложная задача. Необходимо знать немецкий язык и особенности рынка недвижимости в Германии.

Как купить в таком случае недвижимость в Германии? Только через посредников. Поиском объектов занимаемся как мы, так и другие компании. К кому бы вы ни обратились — остерегайтесь мошенников.

Когда объекты найдены, можно приступать к шагам покупки:

  1. Общение с владельцами домов или маклерами, назначение даты осмотра.
  2. Осмотры объектов. Важно проверить крышу, котёл отопления, канализацию и другие нюансы, но главное — документы на дом и договора аренды. Человек, сталкивающийся с этим впервые — не сможет проанализировать объект сам. В «Стадивелт» мы проверяем состояние и всю историю дома за клиентов.
  3. Подготовка к покупке. Когда объект найден, надо обсудить условия покупки, подготовить документы со стороны покупателя, перевести на русский язык договор и привлечь русскоговорящего нотариуса.
  4. Открытие р/с и зачисление не него средств в немецком банке, чтобы купить в последствии дом. Все денежные операции в Германии проходит через банк.
  5. Назначение термина — даты для общей встречи покупателя, продавца, нотариуса и переводчика. Заключение договора покупки, перевод средств.

Как купить недвижимость в Германии русскому или украинцу самостоятельно? Никак. Без помощи специалистов сложно купить недвижимость даже в своей стране, где все вроде бы говорят на одном языке, но в чужой стране это сложнее в 10 раз.

Обращаться в агентство придется, к нам или в другую компании, но — обязательно.

Покупка недвижимости с нами

На этапах покупки мы берем заботы «от и до».

Смотрите, как работаем мы:

  1. Мы знакомимся по переписке через info@studywelt.de, созваниваемся по телефону +49 157 524 106 91 (Германия) или скайпу Grunmann — консультируем и отвечаем на Ваши вопросы.
  2. Вместе определяем требования к домам или квартирам, что Вы планируете купить: стоимость, город месторасположения, количество квартир, метраж и другое.
  3. Мы ищем и присылаем Вам на почту 4-10 объектов для оценки. Если дома подходят — определяем дату для личного осмотра. Все это бесплатно.

Личный осмотр недвижимости:

  1. Мы заключаем договор на оказание маклерских услуг, стоимость — 7% от цены объекта. Вы оформляете визу в России, Украине или Бларуси, покупаете билет до Германии на конкретную дату. На осмотр необходимо выделить минимум 2 полных дня. Мы поможем забронировать отель либо предоставим мебелированную квартиру бесплатно.
  2. В аэропорту Германии Вас встречает Геннадий Лопатников — директор. Вместе с ним Вы осматриваете недвижимость — до 3 объектов в сутки. Оплата только за бензин.
  3. Когда мы находим нужный Вам дом — подготавливаем и переводим на русский документы о купле, привлекаем нотариуса с переводчиком, оформляем покупку. Последний этап занимает 2-3 недели.

Также мы решаем все задачи по банку в Германии: открываем с Вами р/с, объясняем, как работать с банком, заказываем карту и, если нужно, помогаем с ипотекой для жилья. Процентная ставка — 3-4%, собственный капитал для первой ипотеки — 40%.

Обзорная статья: ипотека в Германии — о недвижимости в кредит для россиян, процентных ставках и сроках.

Как оплачиваются наши услуги?

Оплата проходит через расчетный счет или переводом/наличными (Вы получаете чек об оплате).

Открытие р/c в немецком банке

Для покупки дома нужно открыть р/с.

Если небольшие суммы, жилье до 10 000 евро, можно купить и наличкой, но счёт понадобится всё равно — для поступления арендной платы из Германии. Мы помогаем оформить счёт в течение одного дня с функцией онлайн-банкинга (управление через сайт), можно управлять из России.

Открытие счета в банке — бесплатно.

Стоимость за обслуживание — 150 евро в год. Можно дешевле, бывают акции.

Карта банка стоит около 10-20 евро. Деньги с карты можно свободно переводить в РФ или же снимать с карты в любом автомате.

Выбирается банк с наиболее выгодных тарифом, назначается термин, за два часа подписываются все документы, получается карта по почте (в РФ или в Германию на адрес приобретённого дома или по доверенности).

Как работать со р/c в немецком банке?

Положить деньги на счет немецкого банка можно:

  1. Переводом из России.
  2. Наличными средствами в банке (до 10 000 евро).

Удобнее всего через интернет — доступен онлайн-банкинг, можно делать переводы. Управляющая компания имеет доступ к просмотру на предмет поступления арендных плат. Если требуется оплатить в Германии что-либо, мы предупреждаем заблаговременно (две недели) и клиент сам переводит деньги через интернет.

Читайте также:  Бранденбургские ворота, Берлин, Германия (фото, описание)

Все ЖКХ платы переносятся на арендатора. Занимается этим фирма управления

Стоимость ЖКХ примерно 2,20 евро/м² на западе Германии и 2,22 евро/м² на востоке.

Куда поступает доход с аренды?

Арендатор переводит аренду до 5-го числа каждого месяца. Наша фирма проверяет своевременное поступление и пишет предупреждение в случае задержки (при длительной задержке — штрафы, прописанные законом).

Налоги

До 8400 евро чистого дохода не облагается налогом совсем. Этот порог можно понизить за счет ремонта Вашего жилья. К слову, мы занимаемся и этим.

Оставить заявку на поиск жилья
или задать вопрос

Как купить квартиру в Германии

Процесс покупки квартиры в Германии. Поиск, получение кредита, заключение контракта, оформление документов.

История приобретения квартиры в Германии

Процент по ипотеке в Германии стал настолько низким, что брать кредит на покупку немецкой недвижимости выгоднее, чем снимать такое же жильё в аренду.

Не стану распространяться о стоимости и параметрах приобретённой квартиры. Скажу, что месячная сумма оплаты процента банку плюс расходы на владение жильём на две сотни ниже, чем аренда такого жилья соседом этажом выше. Я не учитываю часть денег, которая уходит на покрытие стоимости квартиры. Ведь при аренде в стоимость недвижимости проживающим тоже ничего не инвестируется.

Искать жильё я начал в декабре 2011. Главный критерий – жить в городе, где работаю, чтобы ездить в офис на велосипеде. Предложений о продаже квартир в городе Walldorf предостаточно. Близость к тысячам рабочих мест в компании SAP стимулирует как строить, так и покупать.

Я пришёл с работы в пятницу, поужинал и сел за компьютер. Зашёл на сайт ImmobilienScout24, заполнил форму поиска, нашёл несколько предложений. Через форму контакта под объявлением связался с продавцами, написав, что хочу посмотреть жильё. Сразу ответил маклер. Утром в субботу с женой осмотрели квартиру в строящемся доме, которая сразу понравилась. После нескольких минут торговли понравилась и цена. Мы дали устное согласие на покупку квартиры.

Нам повезло. Спустя 7 лет жалеть об экстраординарно быстром поиске с последующей покупкой жилья в Германии не приходится. Стоимость квартиры выросла в полтора раза минимум. Но рекомендовать брать первую попавшуюся недвижимость не стану. Везение и удача – редкость, поэтому выбирать квартиру следовало тщательнее.

Следующим шагом стало подписание предварительного контракта с продавцом. Покупали квартиру у фирмы. Муж и жена, немцы, архитектор и инженер-строитель, ведут совместное дело. Нас пригласили в офис, обсудили детали сделки. Мы попросили внести изменения в планировку квартиры. Отделочные работы в доме не закончились, поэтому расширить дверные проёмы и убрать часть внутренней стены не составило большого труда. После обсуждения, подписали “договор о намерении”, уплатив 500€ залога. Если бы мы передумали покупать квартиру, то деньги остались бы у хозяев безвозвратно. А так залог пошёл в зачёт стоимости квартиры.

Договор о намерениях означает, что хозяин перестаёт искать покупателей на жильё и убирает объявление.

Получение ипотеки в немецком банке

На момент покупки удалось накопить 20% стоимости квартиры. Пришлось искать ипотеку. Я воспользовался интернетом.

В Германии широкий выбор сервисов, позволяющих сравнить ипотечные предложения банков и подобрать индивидуальный контракт для конкретного случая.

В течение дня на email пришло несколько предложений. Я выбрал Sparkasse, созвонился с агентом и уточнил детали контракта.

Как выбирать ипотеку в Германии рассказано в отдельной статье. Я смотрел не на величину процентов, а на сумму месячного взноса и на итоговую сумму выплаты кредита. Цель – заплатить банку как можно меньше.

Дешёвые кредиты не всегда позволяют быстро расплатиться. Бывает, итоговый процент низок, но взносы в тело кредита небольшие. Либо кредит разбит на две неравные части с разными процентами. Процент показывается как среднее арифметическое. Но в конце концов сумма выплаченных банку денег окажется выше, чем если кредит с большим процентом, но не разбитый на две части.

Стратегию выплаты ипотеки каждый выбирает самостоятельно. Вооружайтесь калькулятором и считайте варианты. Когда подходящий кредит найден, надо связаться с банковским агентом.

Мы брали кредит в Sparkasse. Агент банка пришёл домой обсудить детали контракта. Банк получил гарантии наличия указанных 20% полной стоимости жилья и убедился, что доходы позволят платить по выбранному кредиту. Агенту понадобились выписки со счетов и зарплатные листки. Вдобавок сделали копии паспортов. Гражданство РФ вопросов не вызвало. В Германии покупке недвижимости иностранцами и немцами по процессу не отличается.

С агентом подписали договор о намерении взять кредит и документы ушли в банк. Через несколько дней пришло приглашение в офис банка для подписания контракта на получение ипотеки. Нам детально объяснили тонкости выбранного контракта и ответили на возникшие вопросы. Завершилась двухчасовая беседа подписанием договора. Хорошие знания немецкого или английского языка при заключении договора на ипотеку крайне необходимы. Разбирайтесь с каждым предложением. Работник банка уделит время и разъяснит детали, если задавать вопросы.

Заключив контракт с банком на ипотеку, мы подтвердили платежеспособность перед продавцом. Банк дополнительно выслал письменное подтверждение. Оставалось оформить сделку юридически. В Германии контракт на покупку жилья заключается только в присутствии нотариуса. Продавец договорился о приёме у нотариуса, согласовав время с нами.

Заключение контракта на покупку жилья в Германии

Нотариус в Германии отвечает, чтобы контракт на покупку жилья был “чист” с точки зрения немецкого законодательства, не содержал “спрятанных” фактов, неясных одной из сторон договора. Чиновник ответственен перед покупателем, чтобы продавец не оказался обманщиком. Нотариус обязан прочесть контракт вслух в присутствии продавца и покупателя и ответить на вопросы, даже возникающие на каждом абзаце.

Когда нотариус читал контракт, мы перебивали и просили объяснить на доступном немецком, что он прочёл. Юридический немецкий настолько сложный язык, что даже немцы понимают не на сто процентов. Стеснение или халатность неуместны. Покупка недвижимости – ответственный шаг. Недопонимание может стоить тысячи евро.

Восторг от покупки квартиры в Германии трудно передать словами

Когда контракт прочитан, покупатель, продавец и нотариус ставят подписи. Все получают заверенные копии контрактов. Сделка объявляется состоявшейся с юридической точки зрения. Услуги нотариуса не бесплатны – чиновник получает 1,5% суммы, указанной в договоре. Учитывайте дополнительный расходы при оформлении ипотеки.

Нотариус отправляет копию контракта в мэрию города, где находится недвижимость. Факт смены владельца жилья регистрируется в земельной книге – Grundbuch. В книге прописаны владельцы недвижимости на подвластной мэрии территории, указывается долг “висящий” на жилье при покупке в ипотеку. Услуга внесения в земельную книгу стоит денег. Сумма фиксированная и зависит от законов федеральной земли и конкретного города. Нам запись обошлась в 500€.

Данные о покупке поступают в налоговую службу. Покупка недвижимости в Германии облагается специальным налогом. Величина колеблется от 3,5% до 6,5% стоимости жилья в зависимости от земли. Полностью данные опубликовал на форуме. Платит сбор покупатель, что необходимо учитывать, покупая немецкую недвижимость.

При оформлении кредита в банке, неопытные покупатели не учитывают расходы на запись в земельной книге, стоимость услуг нотариуса и налоги. Забывают о новой мебели и кухне, облагораживании прилегающей к жилью территории, отдельной парковке или гараже, стоимости переезда. Недостаток денег после заключения ипотеки фатален! Долги по ипотеке мешают заключить новый кредит, банки неохотно выдают займы закредитованным клиентам. Проблема решается за счёт денежных потерь – в долг дают под высокие проценты. Прибавляйте к стоимости жилья 15% минимум.

Передача ключей

Покупатель получает по почте счета за вышеперечисленные налоги и сборы. Обязательно переводите деньги в указанные сроки, иначе сделку объявят несостоявшейся по вине покупателя. Получите кучу неприятностей. С банком надо оговаривать, как оплачиваются счета – за счёт кредита или из собственных средств. Подтверждения платежей необходимо пересылать банку.

Когда продавец получает из банка полную сумму денег за жильё, назначается время передачи ключей. Продавец и покупатель составляют протокол осмотра недвижимости. Записываются найденные недостатки, показания счётчиков воды, отопления и электроэнергии. Необходимо запротоколировать всё до мелочей: состояние стен, полов и потолка, подоконников, дверей – в случае проблем с жильём с будущем протокол станет важнейшей бумагой, помогающей решать споры, например, в суде.

По окончании осмотра недвижимости, протокол подписывается и покупатель получает ключи от входной двери, подъезда, кладовки и прочих помещений, относящихся к жилью.

Как купить недвижимость в Германии: пошаговое руководство

Как работают агентства недвижимости в Германии

Прежде чем купить недвижимость в Германии, важно понять, как там работают риелторы. Все риелторы в Германии бывают двух типов:

  • представители продавца (их 90%)
  • представители покупателя (их 10%).

Представители продавца имеют в своём распоряжении несколько объектов, на которые они имеют право продажи от владельца. Представители продавца не занимаются поиском объектов. Если вы обратитесь к ним, они просто предоставят вам список своих объектов. Если у вас есть конкретный запрос, например «необходимо купить недвижимость в Германии: 3-х комнатная квартира в престижном районе Мюнхена Герцогпарк», то представитель продавца сможет найти в своей базе от силы 1–2 подходящих объекта, а, возможно и ни одного. Таким образом, работая с представителями продавцов, вам нужно обойти их всех, чтобы получить полный список объектов, подходящих под ваш запрос. Соответственно, каждый представитель владельца заинтересован в том, чтобы продать именно «свой» объект, независимо от того, подходит он вам или нет. Также представитель владельца будет говорить только о достоинствах своих объектов, и не будет упоминать недостатки, что вполне логично.

Представители покупателя работают как раз с другой стороны, с ними и следует покупать недвижимость в Германии. У них нет базы «своих» объектов, поэтому у них нет необходимости пытаться «протолкнуть» свои объекты. Они могут открыто говорить о недостатках каждой из квартир. Дело в том, что представитель покупателя представляет интересы именно покупателя. Поэтому ему, как и покупателю, неважно, у какого именно продавца будет куплена квартира или дом в Германии, важно, чтобы она подходила именно покупателю, то есть вам.

Следующее различие заключается в том, что представители продавца не сопровождают сделку и для них она заканчивается с подписанием нотариального договора. Представители покупателя, напротив сопровождают сделку от начала и до конца. Это значит, что они помогают выбрать квартиру или дом в Германии, ведут переговоры с продавцом, делают юридическую проверку нотариального договора и помогают решить вопросы с банком, которые непременно возникают, когда из России в Германию переводится крупная сумма. Представители покупателя дают консультации во время всего процесса покупки недвижимости в Германии, переводят все документы на русский язык и сопровождают сделку и после покупки. Конкретно, это управление недвижимостью в Германии, уплата налогов, сдача в аренду недвижимости в Германии.

Какие сложности подстерегают при покупке недвижимости в Германии?

Русскоязычное агентство недвижимости, находящееся в Германии:

  1. Ограниченный выбор: вам предложат купить недвижимость в Германии избирательно, т.е. только те объекты, которые есть у этого агентства. Например, на рынке есть 3000 квартир. У одного агентства может быть 100 объектов. Итого, вам предложат менее 1% того, что есть на рынке.
  2. Агентство будет заинтересовано продать вам то, что у них есть, а не то, что вам нужно. В том числе неликвидные и залежалые квартиры.
  3. Агентство будет говорить только о достоинствах своих квартир, в том числе не существующих, но не скажет ни слова о недостатках. И их можно понять.
  4. Агентство не будет заниматься комплексным сопровождением сделки, их цель — чтобы вы подписали договор, после этого их работа закончена.
  5. Агентство представляет интересы продавца. То есть агенту очень невыгодно договариваться о скидке — этим он уменьшает свою комиссию.
  6. Агент не будет вам помогать после покупки недвижимости в Германии — его работа закончилась на подписании договора, после этого он получил деньги и ему не нужно ничего делать.

Немецкое агентство в Германии
(дополнительно к минусам русскоязычного агентства в Германии):

  1. В отличии от риелторов в России, риелторы в Германии кажутся не особо заинтересованы в том, чтобы продать объект. Свои отпечаток здесь накладывает и тот факт, что в таких городах как Мюнхен, цены на недвижимость стабильно растут и спрос превышает предложение. Это означает, что на практически любую квартиру найдётся покупатель по адекватной цене, поэтому риелторам нет нужды особо напрягаться.
  2. Представители продавцов не особо активно реагируют на e-mail, не перезванивают, иногда до них днями невозможно дозвониться.
  3. Просмотры назначают не тогда, когда вы хотите, а могут предложить через две недели — очень медлительны.
  4. Иностранцам могут вообще не назначить просмотр.
  5. Требуют адрес в Германии чтобы прислать информацию, и без адреса в Германии вообще могут не назначить просмотры.
  6. Не очень охотно общаются на английском, многие английский просто не знают.
  7. Просмотры не делают по субботам и тем более воскресениям.
  8. Не назначают просмотры после 6 вечера, самому очень трудно назначить несколько просмотров на один день.
  9. Не знают как оформить сделку у нотариуса, если покупатель иностранец.
  10. Без справки из банка о наличии на счету всей суммы, вам могут вообще не показать квартиру.
  11. Агентство представляет интересы продавца. То есть агенту очень невыгодно договариваться о скидке — этим он уменьшает свою комиссию.

Как выбрать дом или квартиру в Германии

Прежде чем купить недвижимость с Германии стоит определиться с городом, в котором вы хотите иметь свой дом или квартиру. Если денег совсем немного, то стоит обратить внимание на недвижимость в Восточной Германии. Если же вы располагаете суммой от 200 тысяч евро,то имеет смысл выбрать наиболее комфортный город для жизни в Германии — Мюнхен. Цены здесь стабильно растут на протяжении уже нескольких десятков лет, даже в кризис, а спрос превышает предложение.

Далее стоит выбрать район, в котором вам бы хотелось иметь свою недвижимость в Германии. Здесь имеет смысл во-первых проконсультироваться со специалистом, который сам живёт в этом городе, а во-вторых проехать по этим районам и прочувствовать их вживую.

Затем стоит проконсультироваться со специалистом и выяснить, какова цена на квадратный метр в понравившихся районах и какие особенности стоит учесть при покупке недвижимости в Германии в этом районе. Также имеет смысл узнать, есть ли в данном районе строящиеся проекты. Если вы собираетесь ездить на общественном транспорте, то стоит узнать, какие линии метро пролегают рядом, а также какие есть автобусы и трамваи поблизости. Имеет смысл изучить карту метро, а также карту трамваев. Расписание всех видов транспорта, например, в Мюнхене, можно посмотреть на сайте http://www.mvv-muenchen.de , там же можно посмотреть, как добраться из точки А в точку Б с точным указанием времени, пересадок и стоимости поездки.

Например, выбирая квартиру в Мюнхене, стоит знать наиболее комфортные для жизни районы: Грюнвальд, Альт-Богенхаузен, Герцогпарк, Изарфорстадт, Швабинг, Хиршгартен, а также наименее комфортные для жизни районы: Нойперлах, Хазенбергл, Банхофсвиртель.

Просмотры недвижимости в Германии

Назначать просмотры на квартиры в Германии имеет смысл за 2–3 дня до желаемой даты. Возможно, назначить просмотр удастся не с первого раза: маклеры иногда недоступны по телефону или же перезванивают позже. В любом случае, перед тем, как назначить просмотр на квартиру в Германии, у вас обязательно узнают ваше имя, телефон, e-mail и почтовый адрес в Германии, и пришлют информацию об объекте. Причём даже если вы уже из описания на сайте узнали всё, что хотели узнать и скажете об этом маклеру, вам всё равно пришлют подробную информацию. И только после этого дадут вам адрес квартиры.

Читайте также:  Германия на карте мира (карта Германии на русском языке)

Просмотры квартир в Германии назначаются по будним дням, с 9 до 19 часов. По субботам и воскресеньям, а также праздникам, просмотры на недвижимость в Германии маклеры не назначают.

После получения адреса имеет смысл посмотреть местоположение квартиры на Google Maps, в большинстве случаев можно будет даже увидеть реальную картинку через StreetView.

При просмотре квартиры в Германии имеет смысл обратить внимание на обычные для такого дела вещи: состоянии квартиры, не выходят ли окна на шумную дорогу. Если квартира сдана в аренду, имеет смысл выяснить, как давно в ней уже живут арендаторы. Чем дольше они в ней живут, тем более долгий срок вы будете обязаны им предоставить для выезда из квартиры после покупки. Этот срок составляет от 3 до 9 месяцев.

Настоящую оценку квартиру в Германии может сделать профессиональный оценщик. Такая услуга стоит около 3.000 €.

За день можно посмотреть около 8 квартир, учитывая время на просмотр и дорогу от одной квартиры к другой.

Бронирование квартиры в Германии

Вот вы уже выбрали понравившуюся вам квартиру в Германии и готовы её приобрести. Важно, сразу после принятия решения, забронировать квартиру. Если речь идёт о Мюнхене, в котором спрос значительно превышает предложение, это вдвойне важно. Квартиры в Мюнхене раскупаются невероятно быстро, и промедлив лишний день вы рискуете её упустить в пользу более расторопного покупателя.

Бронирование квартиры может быть как устным, так и письменным, и как платным, так и бесплатным. Маклер может взять с вас за бронирование аванс в размере около 500 евро, которые подтверждают серьёзность ваших намерений и будут зачтены при покупке недвижимости в Германии. Бронируется квартира в Германии обычно на срок 2 недели. Этот срок можно продлить по соглашению с продавцом.

Подготовка и подписание нотариального договора о покупке квартиры в Германии

Если у вас ещё не попросили раньше, то на этом этапе у вас обычно попросят справку о том, что на вашем счету достаточно средств для покупки. Немецкие продавцы предпочитают справки из немецкого или европейского банка. Однако, в некоторых случаях такую справку не требуют. После этого будет готовится нотариальный договор, для которого вам нужно будет предоставить свои данные из загранпаспорта: имя, фамилию, дату рождения. Также нужно будет предоставить адрес прописки и информацию о семейном положении. Женщинам также нужно будет указать свою девичью фамилию.

Вопрос о семейном положении возникает не просто так: дело в том, что по законам страны, супруги обязаны покупать недвижимость в Германии совместно. То есть супруг не имеет права подписывать нотариальный договор без присутствия или доверенности супруги.

Нотариальные договора на покупку недвижимости в Германии весьма похожи у всех нотариусов и за последние 50 лет в Баварии не было ни одной «нечистой» сделки. Тем не менее, имеет смысл проверить нотариальный договор с помощью опытного специалиста или немецкого юриста.

Также в договоре нужно указать, кто будет уполномочен принимать корреспонденцию для вас на территории Германии. Это обязательное условие, так как большая часть официальной корреспонденции присылается только на адреса в пределах Германии.

Обычно, свой адрес указывает компания, которая занимается сопровождением сделки.

Нотариальный договор занимает в среднем 15 страниц. На подписание уходит обычно около полутора часов. Если покупатель не владеет немецким языком, нотариусу необходимо, чтобы при подписании присутствовал переводчик. Переводчик не обязан быть присяжным. Желательно, чтобы переводчик был «в теме» покупки недвижимости в Германии: хотя нотариус и даёт пояснения, они иногда не особо понятны для российского покупателя, и здесь вам очень поможет русскоязычный консультант.

В Германии договор может быть подписан только на немецком языке. Нотариусы очень редко бывают русскоязычными — обычно такие есть в маленьких городках. А например, в Мюнхене нет ни одного русскоязычного нотариуса.

После прочтения договора, нотариус предложит его подписать продавцу и переводчику, покупателю нужно будет расписаться на документе, что он понял суть договора и согласен с его подписанием.

Оплата по нотариальному договору о покупке недвижимости в Германии

После того, как вам пришлют договор, вас попросят перевести оплату за квартиру в Германии на трастовый счёт нотариуса. Это сделано для защиты как ваших интересов, так и интересов продавца. Нотариус будет хранить деньги на своём трастовом счету до тех пор, пока не получит разрешение на внесение вас новым владельцем. В этот момент он одновременно переводит деньги продавцу и вносит вас как нового владельца квартиры в Германии.

Если же сделка по каким-либо причинам сорвалась, то нотариус переведёт вам деньги обратно на ваш счёт. Таким образом, нотариус выступает гарантом и в финансовом вопросе.

Переход права собственности на недвижимость в Германии

Через 2–3 дня после подписания вы получите скреплённый печатью нотариуса оригинал договора, а ещё через 7–10 дней вас зарегистрируют как владельца вашей новой квартиры в Германии. По-немецки это называется Auflassungsvormerkung, что можно перевести как «предварительное право собственности».

Внесение недвижимости в Германии в Поземельную книгу

Выписка из Поземельной книги приходит обычно через 2–3 месяца после подписания договора. Однако, владельцем недвижимости вы станете значительно ранее, уже через несколько дней после оплаты сделки.

Доступ к Поземельной книге есть только у нотариуса, который заверяет сделку, а также у других нотариусов, которые имеют обоснованный интерес. Также этот доступ могут получить соседи, если они собираются построить дом, граничащий с вашим. Таким образом, доступ к Поземельной книге закрыт для общественности, что гарантирует сохранение частной сферы и анонимность покупателя.

Управление, налоги, расходы

После покупки недвижимости в Германии, на вас лягут следующие расходы:

  • Hausgeld: «домовые расходы»: оплата коммунальных услуг и управляющей компании. Для квартиры стоимостью 500.000 евро, домовые расходы составят 400 евро в месяц.
    В эту сумму входят все коммунальные платежи, расходы на воду и отопление, а также уборка мусора, оплата управляющей компании и оплата хаусмайстера / управдома (Hausmeister).
  • Электричество оплачивается отдельно и стоит около 50 евро в месяц.
  • Ежегодный налог на владение недвижимостью в Германии: он рассчитывается по специальной формуле. Например, для квартиры в Мюнхене стоимостью в 500 тысяч евро, он будет составлять около 800 евро в год.

Раз в год в домах в Германии происходит собрание владельцев квартир, на котором они решают текущие вопросы. Посещение таких собраний не является обязательным.

Для доступа к полной базе и эксклюзивным вариантам отправьте заявку

Как выгодно и без рисков купить жилье в Германии

Благодаря экономической стабильности региона, среднеевропейским ценам на жилье, высокой доходности активов и юридической защищенности инвесторов граждане из Украины, России и других стран СНГ активно интересуются тем, как купить жилье в Германии и стать счастливым обладателем квартиры, небольшого загородного дома или эксклюзивного пентхауса. Немаловажным фактором, повышающим спрос на рынке недвижимости в Германии, является отсутствие каких-либо ограничений для иностранных покупателей, что позволяет существенно облегчить процесс получения ВНЖ.

Краткий обзор рынка недвижимости в Германии

Как следует из отчета Центрального комитета по недвижимости Германии, немецкий рынок переживает непростые времена. После пятилетнего повышения стоимости квадратного метра во многих крупных городах большинство квартир и коттеджей оказались переоценены. Причиной этого стал активный приток мигрантов, а также создание дополнительных рабочих мест в мегаполисах.

Эксперты прогнозируют, что 2018-2019 годы станут периодом резкого удешевления жилой недвижимости в Берлине, Мюнхене, Гамбурге, Франкфурте, Дюссельдорфе, от которого потенциальные инвесторы только выиграют.

Вместе с тем специалисты отмечают, что региональное жилье все-таки будет дорожать, поэтому будущим покупателям следует уже сейчас задуматься об изучении рынка и заключении выгодных сделок.

Следует отметить, что со стороны иностранных граждан сохраняется спрос на небольшие дома в деревне и малогабаритные квартиры, которые покупаются для личного пользования или последующей сдачи в аренду. Средняя стоимость квартиры на окраине города составляет 40-45 тысяч евро. При этом банки охотно выдают кредиты, а строительные компании ежегодно выводят на рынок по 200-300 тысяч новых объектов.

Как быстро найти подходящее жилье

Прежде чем вкладывать деньги, вам как потенциальному инвестору следует найти жилье, полностью соответствующее вашим запросам и тенденциям рынка. Для этого можно воспользоваться одним из общепринятых способов:

  • посмотреть объявления в интернете или на страницах печатных изданий;
  • привлечь профессионального маклера;
  • посетить сайт застройщика (если вас интересуют новостройки);
  • задействовать городскую администрацию или рассмотреть предложения, представленные на принудительных аукционах.

Будьте готовы к тому, что поиски жилой недвижимости могут затянуться на 1-2 месяца, а может, и на полгода, если вы хотите заполучить нечто эксклюзивное или по заниженной цене.

Каждый случай всегда индивидуален и зависит от многих факторов, таких как тип объекта, его расположение, наличие инфраструктуры, стоимость, год строительства, а также конъюнктура рынка.

Чем может помочь маклер

Посредник, который хорошо ориентируется на рынке недвижимости, поможет вам быстро найти квартиру или элитный дом, предварительно уточнив ваши требования и финансовые возможности. Однако за ширмой комфортности обычно кроется достаточно высокий процент комиссионного вознаграждения, который иногда доходит до 7,5%.

Причем некоторые агенты недвижимости осознанно предлагают более дорогие варианты жилья, чтобы получить максимальный доход от сделки, либо слишком активно рекламируют, откровенно говоря, далеко не лучшее жилье, убеждая поскорее оформить покупку.

Поэтому будьте бдительны и обращайте внимание на опыт и репутацию маклера.

Сайт застройщика: недвижимость из первых рук

Квартира или дом от застройщика обойдется вам дешевле за счет отсутствия дополнительных комиссий при заключении сделки купли-продажи, которые берут риэлторские агентства. Средняя цена объектов недвижимости, представленных на первичном рынке, составляет 1500-2000 евро за квадратный метр.

Причем на начальном этапе строительства апартаменты или дом обойдутся вам еще дешевле, однако и риски будут гораздо выше.

Посетив сайт застройщика, вы сможете ознакомиться со всеми разрешительными документами, почитать отзывы клиентов, а также выбрать планировку и способы отделки.

Репутацию застройщика легко проверить, ознакомившись с мнением клиентов и посмотрев статистику успешно сданных объектов.

Чем полезны газеты и администрация города

Многие граждане Германии (особенно пожилого возраста) предпочитают продавать квартиры и дома по старинке, публикуя объявления в газетах Alles , Annonce , Der Heisse Draht , Such & Find (наиболее популярной является Sueddeutsche Zeitung , есть также специальные газеты для русских).

Нередко объекты от собственников продаются по завышенным ценам и представляют старый жилой фонд. Однако среди сотен объявлений можно отыскать и нечто действительно стоящее, к примеру, эксклюзивное в Альпах или недорогое в Берлине – главное, хорошо знать немецкий язык и рыночную стоимость недвижимости.

Если газеты оказались бесполезны, рекомендуем вам посетить администрацию города, которая подскажет, какое жилье продается, и поможет найти контакты владельцев.

Как искать жилье через интернет

Чтобы подобрать для покупки квартиру, дом у моря и даже старинный замок, вовсе не обязательно оформлять визу и покидать родную страну – достаточно поискать подходящие варианты на немецких сайтах, например, на ImmobilienScout24 . Там имеются тысячи объявлений, в которых указана цена, содержится подробное описание и фотографии объектов недвижимости.

С помощью специальных фильтров вы можете отобрать объявления по определенным критериям, а наличие прямых контактов позволит быстро созвониться с продавцом или отправить ему электронное письмо, чтобы согласовать дату и время встречи для осмотра недвижимости.

Однако будьте внимательны: на таких сайтах часто орудуют мошенники, которые придумывают для пенсионеров и доверчивых лиц целые истории с тем, чтобы выманить деньги. Поэтому до момента оформления сделки купли-продажи любые расходы крайне нежелательны.

Чем могут быть полезны принудительные аукционы

В случае, когда физическое или юридическое лицо перестает выполнять обязательства перед банком по кредиту, полученному на приобретение недвижимости, проводится продажа вилл, квартир или домов должников на аукционе. Как правило, такие объекты продаются по цене ниже рыночной, и этим успешно пользуются не только местные жители, но и иностранцы.

Найти подобные объявления можно в интернете по ключевому слову «zwangsversteigerung» или на досках объявлений в здании суда. Однако наряду с преимуществами покупка жилья с аукциона имеет существенный минус: рекламное объявление содержит минимум информации (площадь, цена, этажность, регион, количество комнат, год строительства), а лично осмотреть объект перед приобретением не представляется возможным.

К тому же первоначальную стоимость квартиры или дома может кто-то перебить, и в результате изначально выгодное предложение может оказаться неприемлемым по цене.

Как правильно оформить покупку недвижимости

Чтобы избежать распространенных ошибок и неприятностей при покупке квартиры или дома в Германии, следует учесть рекомендации специалистов, а также придерживаться алгоритма действий, который выглядит следующим образом:

  1. Продавец и покупатель согласовывают стоимость объекта недвижимости, которая базируется на экспертной оценке квалифицированного специалиста.
  2. Открывается счет в банке и привлекается нотариус для сопровождения сделки.
  3. Составляется договор купли-продажи, копии которого передаются покупателю и продавцу.
  4. Заинтересованные лица посещают нотариуса для обсуждения и подписания договора.
  5. Нотариус формирует счет, который нужно оплатить на месте, и заполняет Поземельную книгу (делает предварительную запись).
  6. Формируется счет на покупку жилой недвижимости.
  7. Для засвидетельствования факта купли-продажи покупатель и продавец снова посещают офис нотариуса, который после проверки документов окончательно вносит информацию о новом собственнике недвижимости в Поземельную книгу.

Как показывает практика, большинство пунктов данной инструкции просты и понятны, однако многих инвесторов интересует вопрос взаимодействия с банками.

Какова стоимость жилья и какие еще расходы предстоят покупателю

Как уже отмечалось выше, стоимость однокомнатной квартиры, загородного дома или шикарной виллы зависит от многих факторов, основными из которых являются месторасположение объекта, его площадь, год постройки, наличие инфраструктуры и коммуникаций. Поэтому можно купить скромную квартиру на 30 квадратных метров за 40 000 евро, а можно потратить на это и все 200 000 евро.

Цены на большинство вариантов, представленных на рынке недвижимости, колеблются в диапазоне от 1 000 до 3 000 евро за квадратный метр. Эксклюзивные объекты стоят гораздо дороже и стартуют от 1 500 000 евро.

Средние цены на жилую недвижимость в крупных городах Германии в 2019 году

ГородСредняя цена в евро за м2
Кельн3520
Гамбург4820
Берлин4110
Дортмунд1790
Штутгарт4350
Дюссельдорф4250
Эссен1790
Мюнхен7190
Франкфурт-на-Майне4490
Лейпциг2250

Для покупки жилой недвижимости потребуются только деньги и паспорт. Если сделка оформляется от имени юридического лица, придется взять документ из Торговой палаты, подтверждающий законность деятельности компании на рынке.

Если к поиску жилья привлекается маклер, будьте готовы заплатить процент от суммы сделки (как правило, от 3,57 до 7,5%). Размер агентского вознаграждения на законодательном уровне не регулируется, и некоторые агенты этим пользуются. Поэтому чтобы сэкономить, лучше ищите варианты жилья без посредников!

Стоимость услуг нотариуса составляет фиксированные 0,7% от договорной цены недвижимости. Еще 0,8% придется заплатить за внесение информации о собственнике в Поземельную книгу.

Если квартира покупается за счет кредитных средств (ипотечное кредитование), берется дополнительная плата в размере 0,5%.

Покупка недвижимости не облагается НДС, однако существует фиксированный налог на приобретение земельного участка, который варьируется на уровне 3,5-5% и зависит от территориального расположения объекта. Обратите внимание: если вы захотите продать квартиру или дом, купленные менее 10 лет назад, вам придется заплатить налог на прибыль от спекулятивных сделок.

Аренда квартиры как альтернатива покупке жилья

Бывают ситуации, когда покупка жилья экономически нецелесообразна либо отсутствует возможность получить ипотечный кредит, а собственных средств для приобретения недвижимости недостаточно. В таком случае следует рассмотреть вариант длительной аренды. Объявления от собственников или маклеров можно найти на сайтах wg-gesucht.de , immowelt.de , mitwohnzentrale.de и пр.

Цены на аренду жилья разные и зависят от расположения, площади и состояния объекта. Например, арендная плата за однокомнатную квартиру может составлять от 300 до 800 евро в месяц, дома обойдутся немного дороже.

Если вы хотите сэкономить, можно арендовать небольшую комнату или снять квартиру на несколько человек. При этом следует иметь в виду, что цены на коммунальные услуги в Германии достаточно высокие и, помимо фиксированной стоимости аренды, нужно будет заплатить по счетам за свет, воду, отопление.

Покупка недвижимости с целью получения прибыли от аренды

Если вы хотите выгодно вложить деньги, покупка недвижимости является наиболее разумным решением. Недаром многие бизнесмены сейчас активно скупают жилье для сдачи в аренду и получают стабильно высокий доход от инвестиционной деятельности. На правах собственника вы также можете сдать в аренду или продать свой объект недвижимости по более высокой цене и тем самым гарантированно защититесь от инфляции.

Если вы планируете сдавать в аренду квартиру в Баварии (например, в Мюнхене) или Берлине, рассчитывайте на доходность до 4% в год. В менее крупных городах этот показатель выше и на многоквартирные дома составляет около 7%.

Не бойтесь вкладывать деньги в недвижимость – в ближайшие три года эксперты прогнозируют рост арендных ставок на уровне 9-10%. Кроме того, инвестиции на сумму от 250 000 евро в коммерческую недвижимость GmbH с целью организации бизнеса позволит вам получить вид на жительство (ВНЖ), о котором так мечтают многие иностранцы.

Вопросы, которые часто задают потенциальные покупатели

Если проанализировать поисковые запросы пользователей, желающих приобрести недвижимость в Германии, становится понятно, что больше всего их интересует возможность получения ВНЖ после покупки квартиры или дома, условия получения банковского кредита и ограничения, касающиеся сдачи в аренду принадлежащей им собственности. Поэтому представленная ниже информация будет весьма полезна и интересна.

Можно ли получить ВНЖ при покупке недвижимости

Бытует мнение, что покупка квартиры в Германии позволит получить ВНЖ и даже немецкое гражданство. Однако по закону такие привилегии недоступны иностранцу, который стал владельцем квартиры или жилого дома.
Наличие прав на недвижимость может лишь упростить процесс получения ВНЖ, подтвердив таким образом платежеспособность заявителя и вызвав более доверительное отношение уполномоченных органов.
Справедливости ради нужно отметить, что покупка недвижимости на сумму от 250 000 евро с целью организации бизнеса является основанием для выдачи ВНЖ. Однако уполномоченным органам предварительно нужно утвердить бизнес-план инвестора и согласовать все организационные моменты.

К тому же предприниматель должен обязательно иметь офис и наемный персонал, ежегодно подавать финансовую отчетность и платить налоги. При невыполнении указанных условий ВНЖ может быть аннулирован.

Законно ли сдавать квартиру в аренду сразу после покупки

Если квартира или студия куплена в апарт-отеле, объект недвижимости переходит в собственность владельца, однако остается под управлением администрации отеля еще в течение нескольких лет.

Законный покупатель может распоряжаться жильем 3-4 недели в году. Только по истечении срока договора с гостиницей можно самостоятельно поселиться на длительный срок или продолжать сдавать квартиру в аренду, но уже от своего имени.

Если квартира куплена на первичном или вторичном рынке на стандартных условиях, владелец может сдавать жилье в аренду только при наличии соответствующих документов, подтверждающих правомерность такого действия.

Рекомендуем вам обязательно проконсультироваться с юристом, чтобы получить больше информации по вопросам аренды квартиры – таким образом, вы сможете избежать трудностей.

Кредит на покупку квартиры: миф или реальность

Законодательство Германии допускает, что иностранный гражданин может взять кредит на покупку недвижимости при условии, что будут соблюдены все процедуры. Сначала вы должны выбрать подходящее финансовое учреждение и уведомить сотрудников банка, что хотите взять кредит на покупку квартиры, затем предоставить всю необходимую информацию об этом объекте недвижимости и показать черновой договор купли-продажи.

Как только банк выдаст вам письменное согласие на получение кредита, а также документально оформит с вами равные права на собственность, между вами и банком подписывается контрактный договор, а покупка оплачивается средствами, полученными от банка.

Как показывает практика, отказы в выдаче банковских кредитов на покупку недвижимости происходят нечасто, главное – соблюдать утвержденный алгоритм действий.

В заключение

Перед покупкой жилой недвижимости следует внимательно изучить рынок и решить, какую сумму вы готовы потратить. Самостоятельно и абсолютно бесплатно вы сможете найти объявления о продаже жилья в интернете (на тематических порталах или сайтах застройщиков), а также в печатных изданиях. Кроме того, заслуживающие внимания варианты нередко попадаются на принудительных аукционах, также дельный совет по покупке недвижимости могут дать в администрации того или иного немецкого города.

Если вас утомил самостоятельный поиск жилья, обратитесь за помощью к профессиональным маклерам, однако будьте готовы заплатить немалую сумму за оказанные услуги. И помните, что приобретение недвижимости в Германии имеет как свои плюсы, так и минусы, которые следует внимательно изучить перед заключением сделки.

Из положительных аспектов можно выделить:

  • высокую защищенность инвесторов;
  • экономическую стабильность региона;
  • конкурентоспособные цены;
  • отсутствие ограничений для иностранцев.

Если рассматривать минусы покупки жилья в Германии, следует отметить, что владелец недвижимости, приобретенной для личного пользования, не имеет права на получение ВНЖ.

Эксперты прогнозируют дальнейший рост цен на дома и квартиры, расположенные на окраинах мегаполисов, тогда как уменьшение стоимости квадратных метров, по их мнению, коснется новостроек и объектов, которые предлагает вторичный рынок недвижимости.

Жилье и недвижимость Германии: Видео


Покупка недвижимости в Германии иностранцами и дает ли это какие-либо преференции для эмиграции?

Многих потенциальных мигрантов привлекает Германия – экономически локомотив Европы.

Страна, обладающая продвинуто социально инфраструктурой, высокими стандартами жизни, уникальной культурой, одновременно демонстрирует беспрецедентную открытость миру, проповедуя политику открытых дверей.

Есть несколько способов получить ПМЖ в этом государстве, и покупка недвижимости – неплохое подспорье для ускорения процесса и смягчения адаптационного периода.

Правовые аспекты

Кто из иностранных граждан может приобретать недвижимость:

  • В германии нет ограничений по национальному или какому-либо другому признаку.
  • Россияне, а также другие выходцы из СНГ имеют право стать собственниками следующих видов активов:
  1. жилые помещения;
  2. коммерческие площади всех типов;
  3. земельные участки в любом административном образовании федеративной республики.
  • Субъектами сделок могут быть:
  1. физические лица;
  2. юридические лица, зарегистрированные в РФ либо резиденты Германии, учредителями которых выступают граждане российской федерации.
  • Если покупатель – компания-резидент ФРГ, потребуется письменное свидетельство Handelskammer (немецкой Торговой Палаты) о законности ее деятельности на территории страны.

Юридические последствия для приобретателя

Права:

  • Факт наличия недвижимости в собственности – основание для получения шенгенской мультивизы, дающей возможность пребывания на территории ЕС, в частности в Германии, в течение 90 суток на протяжении 180 дней совокупным итогом. Однако намерение о покупке требует предварительного оформления национальной визы.
  • Права владения, пользования и распоряжения по своему усмотрению, в том числе с целью извлечения дохода, вытекающие из факта собственности после юридического оформления сделки.

Важно! Покупка объектов недвижимого имущества не дает оснований для получения вида на жительство. О том, как это сделать читайте в статье о том как оформить ВНЖ в Германии.

Обязанности:

  • Внесение налогов и сборов, установленных законодательством.
  • Оплата коммунальных услуг.

Ответственность

Уклонение от исполнения влечет:

  • Значительные денежные штрафы.
  • Отказ от предоставления визы или ее аннулирование.
  • При наличии ВНЖ, лишение и депортацию.
  • Сумма долга вносится в поземельную книгу и на нее начисляется пеня.
  • При отсутствии погашения в течение длительного времени объект придаётся на аукционе. Если сумма от реализации превышает задолженность по платежам и штрафам, остаток возвращается бывшему собственнику.

Поиск объекта недвижимости

Самостоятельно

Интернет предоставляет широкие возможности:

Immobilien Scout 24immobilienscout24.de

Самый крупный портал, специализирующийся на торговых операциях с недвижимостью.

Собраны данные по всем федеральным землям.

Для тех, кто знает немецкий язык.

Prian.ruprian.ru

Российский ресурс, обладающий удобным интерфейсом и результативной системой поиска по параметрам.

Также дает возможность оставить онлайн-заявку для профессиональных риелторов:

Через посредника

Общая информация:

  • По немецкому законодательству участие риелтора в процессе не обязательно. Однако иностранцу трудно разобраться в реалиях местного рынка. Поэтому обращение в специализированное риэлтерское агентство – разумный шаг, увеличивающий шанс на удачную сделку.
  • Поскольку в Германии много покупателей из РФ и других регионов СНГ, в большинстве компаний есть русскоговорящие сотрудники, а у крупных фирм имеются представительства в Санкт-Петербурге и Москве.

Обязанности риелтора:

  • Сопровождение клиента в процессе выбора, заключения сделки, оформления свидетельства о собственности.
  • Ведение переговоров.
  • Консультации по вопросам качества объекта, его юридического статуса, прав и обязанностей, вытекающих из факта приобретения.
  • Решение финансовых вопросов с банками.

Подтверждение компетентности и законности:

  • Наличие лицензии, выданной на основании § 34с GewO (Кодекса об экономической деятельности).
  • Членство в Verband Deutsher Makler (Ассоциации маклеров Германии): ivd.net .

Этапы заключения стандартного договора купли-продажи

Открытие счета в немецком банке:

  • Все расчеты должны проходить в безналичном режиме.
  • Оплата разрешена с любого счета, в том числе в российском банке.
  • Иностранец имеет право на открытие счета в банке ФРГ, однако возможны сложности в случае темного происхождения денег. Органы финансового мониторинга проявляют непреклонность и дотошность в этом отношении.
  • Для процедуры открытия счета необходимо личное присутствие, поскольку метод «почтовой легитимации» в отношении иностранных клиентов запрещен.
  • Счет открывают в евро.
  • Внесение средств возможно сразу после открытия.

Проверка объекта:

  • Ознакомление с данными из Grundbuch (Поземельной книги), что позволяет избежать приобретения отягощенных активов, например, ипотекой.
  • Нормативные документы полезные для проверки нюансов:
  1. Teilungserklärung – жилищный устав позволит понять структуру собственников, правила проживания, например относительно домашних животных и т. д.;
  2. Eigentümerversammlungsprotokolle – протоколы общих собраний владельцев содержат полезную информацию о будущих соседях, принимаемых решениях, например относительно ремонта;
  3. Wirtschaftsplan – экономический план и Nebenkostenabrechnung – расчет коммунальных платежей позволят понять структуру коммунальных платежей (Hausgeld/Wohngeld) и их ежемесячные размеры.

Заключение контракта:

  • Договор подписывается лично либо через доверенное лицо.
  • Этот этап требует обязательного, установленного законом нотариального заверения. Варианты:
  1. В конторе одного нотариуса одновременно либо поочередно.
  2. У разных нотариусов, возможно даже в разных городах.
  • Вступление в силу после процедуры нотариального заверения с обеих сторон.
  • В случае дистанционной процедуры через представителя, оформляется нотариальная доверенность и делается ее апостиль.

Финансовые расчеты

Задаток:

  • В соответствии с законом такое условие не обязательно.
  • Однако в счет своей комиссии риелтор берет с иностранных покупателей аванс в размере причитающейся ему суммы.

Полная оплата:

  • Варианты:
НапрямуюПроизводится на счет продавца после того, как получено письменное уведомление нотариуса о том, что все предпосылки (Preisfälligkeitsbescheinigung) выполнены.

Используется в подавляющем большинстве случаев.

NotaranderkontoЧерез трастовый счет нотариуса, открываемый под конкретную сделку после факта ее подписания.

В течение определенного договором срока (2–4 недели) покупатель вносит полную стоимость, после чего получает ключи и имеет право на въезд.

Нотариус переводит средства продавцу после выполнения предпосылок.

Схема применяется в случаях, когда требуется срочное переселение.

  • Preisfälligkeitsbescheinigung:
  1. Auflassungvormerkung – перерегистрация прав собственности на покупателя;
  2. Löschungsbewilligung – решение банка на полное аннулирование всех обременений (залог, ипотека) – при наличии.
  3. Verwalterzustimmung – получение разрешения на куплю-продажу от управляющего дома.

Внесение налога за приобретение недвижимости:

  • Ставки устанавливаются на уровне федеральных земель.
  • Данные на 2019 год:
Процент
6,5
  • Берлин Саар
  • Шлесвиг-Гольштейн
  • Тюрингия
  • Северный Рейн-Вестфалия
6

  • Бранденбург
  • Гессен
5
  • Баден-Вюртемберг
  • Бремен
  • Нижняя Саксония
  • Рейнланд-Пфальц
  • Саксония Анхальт
  • Мекленбург-Померания
4,5
  • Гамбург
3,5
  • Бавария
  • Саксония

Регистрация собственника:

  • Процесс состоит из 2-х этапов параллельно подписанием обязательств и финансовых расчетов:

Заявка на регистрацию

1. на предварительнуюОтсылается нотариусов в Grundbuchamt (поземельный суд) в виде заказного письма.

После этого начинают выполняться предпосылки, осуществляться расчеты.

2. на окончательную с одномоментным аннулированием предварительной.После уплаты налоговых сборов.
  • Grundbuchamt представляет из себя электронный кадастр. В любой момент собственник имеет право получить из него выписку, имеющую юридическую значимость для предъявления во всех инстанциях.
  • Минимальный срок оформления сделки от подписания договора до перерегистрации занимает 4 месяца. Процедура затягивается в случае возникновения таких обстоятельств, как продажа через опекунский суд, по причине банкротства и т.д.
  • В связи с длительностью процесса, вносят условия договора дату «экономического перехода прав собственности», что дает возможность проживания, оплаты коммунальных услуг, сдачи в аренду. Обычно она устанавливается на первый день месяца, наступающего после оплаты всей суммы продавцу.

Издержки:

Кроме суммы сделки и налога на недвижимость потребуются следующие расходы:

Услуги нотариуса

0,7–3%Зависит от цены актива, чем она больше, тем меньше процент вознаграждения.
Судебные издержки:

  • регистрация;
  • получение выписки из кадастра.
0,3–1%
Комиссионные маклера
Для крупных приобретений3–6%с учетом НДС составит около 7%.
Для недорогих квартир1500–5000€предусмотрена твердая ставка

Цены на недвижимость по регионам за квадратный метр (€):

Мюнхен89406150
Дюссельдорф60003690
Франкфурт на Майне56203410
Гамбург51812870
Штутгарт50203540
Берлин47413250
Кёльн34252070
Дрезден32002230
Дортмунд31701600
Бремен23001580
Лейпциг23001550
Ганновер21601750

При наличие синей карты или карты ВНЖ Германии, иностранные граждане имеют право проживать на территории страны, а также без визы передвигаться по всем странам шенгенского соглашения.

Средняя стоимость иммиграции в Германию на основании регистрации фирмы составляет от двадцати до сорока пяти тысяч евро.

Рабочая виза в Германию – это разрешение на въезд и пребывание в стране в течение указанного периода с целью трудоустройства.

Государственная пошлина за рассмотрение заявления на гражданство Германии для взрослого составляет – 255 €, а для несовершеннолетних претендентов, которые ходатайствуют вместе с родителями – 51 €.

При получении высшего образования в Германии студенту доступно два типа магистратуры: konsekutiv и nicht konsekutiv — связанная и несвязанная с бакалавриатом.

Сборы для получения Шенгенской визы в Германию оплачиваются в кассах визовых центров в российских рублях по курсу Посольства Германии.

Наибольшая заработная плата в Гессене (110 % от средней зарплаты по Германии), Баден-Вюртемберг, Бавария.

Как получить двойное гражданство в Германии можно посмотреть в статье тут.

Имея от работодателя рабочую визу, разрешение на работу в Германии на срок до 3-х лет выдается по прибытии в эту страну.

Объем инвестиций в развитие малого бизнеса в Германии составляет 51,5 % от всех финансовых вложений страны.

Основная цель участия в программе Au-Pair в Германии — изучение немецкого языка и знакомство с культурой зарубежной страны.

Читайте также:  Города Германии, список по алфавиту
Ссылка на основную публикацию