29.02.2020

Приобретение дома в Лос-Анджелесе: как выбрать хороший район

10 лучших районов и пригородов для отдыха и покупки недвижимости

Большой состоит из 272 районов и городков. Для покупателей недвижимости наибольший интерес представляют:

: киноактёры и светская жизнь

— гламурный город, не относящийся , но со всех сторон окружённый его районами. Здесь предпочитают селиться голливудские актёры. Артисты кино и прочие знаменитости начали приезжать сюда ещё в начале XX века. В частности, в особняке (Elm Drive) до 1943 года жил русский композитор Сергей Рахманинов. Сейчас живут такие знаменитости, как Мик Джаггер, Ким Кардашьян, Эштон Кутчер, Эдди Мёрфи, Микки Рурк, Стивен Спилберг, Сильвестр Сталлоне, Брюс Уиллис и другие.

более сотни бутиков, включая магазины на знаменитой (Rodeo Drive). Здесь много известных пятизвёздочных ресторанов, в числе которых Bouchon, Scarpetta, Spago и Cut.

В районе хорошие школы, соблюдается идеальная чистота. На территории жилых комплексов встречаются парковки, на которых можно бесплатно оставить машину .

Единственный недостаток это дороговизна жилья. По данным компании Elliman, в I квартале 2016 медианная цена на особняки здесь составила 4,27 млн долл. В 2014 году создатель компьютерной игры Minecraft Маркус Перссон купил здесь дом за 70 млн долл. В том же году другой объект, поместье Palazzo di Amore, был выставлен на продажу за 195 млн долл., но так и не был продан.

Несмотря на название (hills в переводе с английского означает «холмы»), большая часть территории это равнина. Дома, расположенные в холмистой части к северу от бульвара Сансет (Sunset Boulevard), стоят намного дороже, чем в среднем по городу, поскольку с высоты открываются красивые виды.

: особняки и богачи

это престижный район со «звёздным» статусом и красивыми пейзажами. Его основные характеристики — приватность и эксклюзивность.

Множество садов, парков и лесов привлекают любителей отдыха на природе. Здесь достаточно ресторанов и магазинов, однако это в основном жилой, нежели торговый район. Три основных микрорайона — (East Gate Old Bel Air), (West Gate Bel Air) (Upper Bel Air). Аэропорт расположен примерно в получасе езды .

Здесь нет многоквартирных домов, и все живут в особняках. Строительство многосемейных домов запрещено законом. Типы зданий варьируются от скромных домов в стиле ранчо до больших имений. Чем выше в горы, тем меньше участки под застройку и скромнее дома.

Архитектурные шедевры с мраморными лестницами и двухуровневыми кухнями здесь не редкость. По данным Elliman, в I квартале 2016 медианная цена продажи особняков составила 2,196 млн долл.

Несмотря на то, что живущие в районе звёзды желают сохранить свой адрес втайне, предприимчивые продавцы всё равно предлагают туристам карты, на которых помечены места проживания известных актёров и певцов.

Брентвуд: ещё один район знаменитостей

Брентвуд — престижный район , расположенный у подножия гор (Santa Monica Mountains). Так же, как , он привлекает звёзд. Недалеко отсюда находится пляж: до побережья можно добраться примерно за 15 мин на автомобиле.

Брентвуд хорошо подходит для проживания семей и предлагает хорошие школы. Здесь много ресторанов и магазинов. Каждое воскресенье работает рынок, на котором продают свежие продукты от местных фермеров — овощи, фрукты, мёд, яйца, сыр, хлеб.

В разное время в Брентвуде жили многие известные личности, в том числе Мэрилин Монро, Джеймс Белуши, Моника Левински, Арнольд Шварценеггер, Жизель Бюндхен и другие.

Наряду Брентвуд является одним из самых дорогих районов по стоимости жилья. Медианная цена на особняки, по данным Elliman,— 2,58 млн долл.

Венис: богема и любители пляжного отдыха

Венис — это модный и оживлённый прибрежный район с богатой ночной жизнью и множеством развлечений. Он отлично подходит для молодежи.

Район основан в 1900 году табачным магнатом и любителем итальянской Венеции Эбботом Кинни. Предприниматель воссоздал на побережье копию венецианской системы каналов и «импортировал» гондолы. Правда, проектировщики не учли, что в районе бывают сильные приливы, поэтому позже часть каналов была засыпана.

С начала XX века Венис привлекает богему, и в городе по сей день много студий художников. Яркие фасады сделали Венис популярным местом для киносъёмок. Это район современного искусства: многие фасады расписаны живописными граффити, которые нельзя назвать иначе как картинами.

В Венис всегда царит атмосфера праздника и карнавала. Улицы заполнены уличными артистами, гадалками и продавцами сувениров. Бульвар Эббота Кинни (Abbot Kinney Boulevard) — одна из самых оживленных улиц , на которой расположено множество демократичных ресторанов и баров, а также магазинов. В 2012 году журнал GQ признал бульвар Эббота Кинни «самым классным кварталом Америки» (the coolest block in America).

Пляж Венис (Venice Beach) — это мировой туристический центр, каждый год привлекающий миллионы посетителей. В отличие от других мест на побережье , этот пляж широкий и параллельно ему лежит набережная. В окрестностях много площадок для занятия гандболом и волейболом, достаточно и теннисных кортов. В Венис также приезжают для занятия сёрфингом.

Среди объектов недвижимости, выставленных на продажу, преобладают многоквартирные комплексы и небольшие бунгало. Средняя цена, по данным Zillow,— 1,52 млн долл.

Голливуд: эпицентр киноиндустрии

Как сказал актёр Дензел Вашингтон, каждый — звезда. В таком случае Голливуд — это самый «звёздный» из всех районов города. Традиционно Голливуд ассоциируется с американской киноиндустрией, поскольку здесь находится много киностудий и живут многие известные актеры. Звёзды, туристы и ночная жизнь — так можно охарактеризовать Голливуд в нескольких словах.

Помимо кинотеатров и прочих предприятий, связанных с киноиндустрией, в Голливуде много галерей искусств, ночных клубов, ресторанов и торговых центров. Здесь также регулярно устраивается воскресный рынок с фермерской продукцией — настоящий подарок для любителей здорового питания.

Голливуд является одним из старейших центров армянской диаспоры в США и мире. Первые армяне попали сюда из Османской империи, далее их число возросло после геноцида армян в 1915 году. Сегодня в Голливуде живут около 50 тыс. американцев армянского происхождения (около 25 % населения Голливуда). Здесь даже есть микрорайон Маленькая Армения (Little Armenia).

С Голливудом также связаны примыкающие Голливудские холмы (Hollywood Hills) (Hollywood Heights). По данным сайта Zillow, средняя цена на жильё в Голливуде — 739,3 тыс. долл.

Западный Голливуд: русскоговорящие и ночная жизнь

Западный Голливуд — оживлённый богемный район для любителей развлечений и ночной жизни. Здесь много развлекательных заведений, в которых любят появляться знаменитости (Dan Tana’s, Formosa Cafe, Palm Restaurant: West Hollywood, Rainbow Bar and Grill, Soho House, The Abbey Food & Bar, Villa Nightclub, Whisky Bar). Здесь находится знаменитая (Sunset Strip) — часть бульвара Сансет, проходящая через Западный Голливуд, центр ночной жизни со множеством ресторанов, и ночных клубов (в том числе House of Blues, The Roxy Theatre, Whisky a Go Go, Viper Room). В Западном Голливуде также много книжных магазинов, галерей искусств, студий йоги и бутиков.

удобства улиц и компактности Западный Голливуд называют одним из лучших калифорнийских городов для пешеходов.

В Западном Голливуде находится район Маленькая Россия (Little Russia), где концентрируется русскоязычное население , их доля — около 14 % жителей. Не считая некоторых районов , здесь проживает крупнейшая русскоговорящая диаспора в США. На бульваре , являющемся основной артерией Западного Голливуда, сосредоточены магазины с продуктами из России и рестораны русской кухни. Многие русскоговорящие, среди которых было много евреев, приезжали сюда после распада СССР. Большинство проживающих тут русскоговорящих евреев переехали в Западный Голливуд во время двух волн миграции — .

Основные жилые районы Западного Голливуда — (Norma Triangle), (West Hollywood North), (West Hollywood West), (West Hollywood East) (West Hollywood Heights).

В Западном Голливуде преобладают многоэтажные многоквартирные комплексы, но время от времени попадаются коттеджи и бунгало. Медианная цена на особняки, по данным Elliman,— 1,585 млн долл., на квартиры — 685 тыс. долл.

Малибу: сёрферы и студенты

Малибу — курортный город на западе округа . Это место подходит всем — и семьям с детьми, и молодёжи. Здесь селятся спортсмены, знаменитости и студенты (последние — расположенного здесь частного университета Пеппердайн (Pepperdine University)).

Малибу известен шестью песчаными пляжами протяженностью 17 км, а также тем, что является местом проживания голливудских звезд. Индейцы называли это место «Хумаливо» (Humaliwo), что означает «прибой звучит громко». От этого слова и произошло современное название города. Девиз города — «27 миль живописной красоты» (27 miles of scenic beauty). Малибу предлагает богатые возможности для занятий спортом — каякингом, сёрфингом, яхтингом, дайвингом, плаванием.

В Малибу много шикарных особняков, однако району удаётся сохранить уют маленького городка с крошечными рынками, игровыми площадками и опрятными тротуарами. Медианная цена на особняки, по данным Elliman,— 2,86 млн долл., на квартиры — 850 тыс. долл.

Пасадина: розы и старинные здания

Пасадина — это город внутри города, жизнь в котором сочетает возможности для развлечений и спокойного отдыха. Это место называют «маленьким городом, притворяющимся большим». Культурное разнообразие привлекает как любителей ходить по музеям, так и поклонников карнавалов. Около 11 % жителей Пасадины — армяне. Община имеет большое влияние в экономике, культуре и общественной жизни города.

Пасадина стала местом курортного отдыха жителей восточного побережья ещё в XIX веке. в первый день каждого года здесь проходит Парад роз, привлекающий сотни тысяч туристов.

Благодаря Metro Gold Line отсюда легко добираться до центра . До Даунтауна — 15 мин езды, до Диснейленда — 40 мин.

В центре Пасадины сохранилось немало особняков начала XX века и красивых старинных зданий. Множество ресторанов, магазинов и развлекательных учреждений сосредоточены в Старом городе Пасадины.

Средняя стоимость жилья в Пасадине, по данным Zillow,— 721,4 тыс. долл.

: дорогие особняки и тишина

это престижный и дорогой жилой район на берегу океана. Это тихое место, которое облюбовали многие звёзды.

Район известен как место, «где горы встречаются с морем». радует жителей живописными пейзажами и видами на океан. Пляжи здесь более тихие, чем . Но сюда также наведываются сёрферы. упоминается в песне Surfin’ USA группы Beach Boys.

популярны магазины с натуральными местными продуктами. Здесь много бутиков и дорогих ресторанов. Ещё одна черта района — обилие зелени и парков, подходящих для спокойного и расслабленного отдыха.

Это преимущественно спальный район, в котором есть и просторные современные частные дома, и небольшие старые особняки, и многоквартирные здания. Медианная цена на дома, по данным Elliman,— 2,724 млн долл.

: мягкий климат и спортсмены

— город в США, расположенный на западе округа . В этом городке живёт много голливудских звёзд и сотрудников кинокомпаний. Также это мекка любителей скейтбординга и сёрфинга.

Самое жаркое время сентябрь. географического положения в июне здесь часто бывает облачно и прохладно, в то время как в самом может быть тепло и солнечно. Зато бризы с Тихого океана делают воздух более свежим и чистым по сравнению континентальными районами, и смог здесь бывает гораздо реже, чем в других местах.

есть собственный аэропорт, пять кинотеатров и несколько музеев. Здесь живёт больше выходцев из Великобритании и Ирландии, чем во всём , поэтому в городе много британских и ирландских пабов. Есть три торговые зоны: (Montana Avenue) с шикарными бутиками и ресторанами, Даунтаун (Downtown) с пешеходным районом Third Street Promenade (Main Street) с магазинами одежды и разносортными товарами. Всё это вместе с улицами, удобными для прогулок, делает одним из лучших мест для жизни .

Согласно данным Elliman, медианная цена на особняки 2,995 млн долл., на квартиры — 895 тыс.

Tranio советует выбирать районы и пригороды для отдыха и покупки недвижимости в соответствии со своими предпочтениями, образом жизни и бюджетом:

Самые дорогие районы: , , Брентвуд, ;
Ночная жизнь: Венис, Голливуд, Западный Голливуд;
Пляжи: Малибу, , ;
Тихие районы: , Пасадена, .

Юлия Кожевникова, Tranio

Подпишитесь, чтобы не пропускать свежие статьи

Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю

Приобретение дома в Лос-Анджелесе: как выбрать хороший район

Года полтора назад мы впервые задумались, что хоть квартира, в которой мы живем, достаточно просторная и комфортная для двоих, стоит начать задумываться о переезде в дом. Идея покупки дома меня не привлекает, но ради интереса стали посматривать некоторые выставленные на продажу дома.

На фотографии один из первых домов, которые мы посмотрели. Сам дом, конечно, оказался небольшим: две спальни (по-русски — три комнаты), всего одна ванная комната, тесный гараж лишь на один Мустанг, камин. Подкупало три вещи: расположение (Беверли-Хиллз, от Родео-Драйв ехать не больше пяти минут), достаточно просторный задний двор с собственным лесом, и полное отсутствие городской суеты. Но недостатки перевешивали преимущества, поэтому серьезно его мы не рассматривали.

Углубленно этим вопросом я пока не занимался, и тратить время на какие-то исследования не хочется, но хотелось описать финансовую сторону вопроса. Допускаю, что нижеописанная информация может быть неточной, и если вам есть, чем ее дополнить — буду только рад.

Располагаться в определенных микрорайонах Западного Лос-Анджелеса или Калвер-Сити;
Минимум две спальни (три комнаты);
Минимум две ванные комнаты;
Задний дворик;
Гараж на два Мустанга;
Камин.

Беглые поиски показывают, что найти такой дом стоимостью ниже $800 000 вряд ли получится.

Стоимость дома может сильно отличаться от микрорайона. К примеру, если подходящий нашим требованиям дом искать где-нибудь в «Долине» (так в Лос-Анджелесе называют районы Вэн-Найс (Van Nuys), Вудленд-Хиллз (Woodland Hills), Северный Голливуд и т. д.), то стоимость в некоторых случаях может быть вдвое ниже. Но жизнь в этих районах совсем другая, поэтому они вовсе не рассматриваются.

При покупке дома в Лос-Анджелесе (утверждать не буду, но подозреваю, что и в остальной Америке тоже), кредит нередко принято растягивать на 30 лет. Процентная ставка банка будет зависеть от состояния вашей кредитной истории и состояния экономики. При хорошей кредитной истории в настоящее время она может варьироваться от 3,5% до 4%.

Если сумма кредита (не путать со стоимостью дома) превышает $625 500 (эта планка может варьироваться в зависимости от времени и, как понимаю, от территории), то вам нужен так называемый «Jumbo Mortgage» («Слонячая» ипотека). Выбирая такой вид кредита, первый взнос в обязательном порядке должен составлять не меньше 20% от стоимости дома. Также, на счету после выплаты первого взноса должно оставаться достаточно денег, чтобы выплачивать все сопутствующие дому расходы (стоимость дома, банковская ставка, страховка, налог) на протяжении 9 месяцев.

Если сумма кредита ниже $625 500, то первый взнос ниже 20% допускается, но в таком случае придется платить дополнительную страховку до тех пор, пока сумма кредита не составит 80% от стоимости дома.

При расчетах не следует забывать, что за собственный дом придется платить налог и страховку. Это важные вещи, которые нужно обязательно учитывать.

Показанные ниже два примера показывают обязательные сопутствующие расходы, которые будет нести домовладелец при покупки одного или другого дома.

Выплата кредита: $2853.
Налог: $745.
Страховка: $150.
Страховка ипотеки, так как первый взнос ниже 20% от стоимости дома: $386.
Суммарная ежемесячная выплата: $4134.

Выплата кредита: $3581.
Налог: $977.
Страховка: $200.
Суммарная ежемесячная выплата: $4758.

Как видно выше, покупка дома в Лос-Анджелесе может оказаться недешевым удовольствием.

Рынок недвижимости Калифорнии: где и что покупать

Сегодня рынок недвижимости Калифорнии входит в тройку штатов США, где чаще всего покупают недвижимость иностранцы, уступая первенство только Флориде и Нью-Йорку. Благоприятные климатические условия в данном случае являются главным фактором, затем следуют различные виды индустрий, которые сочетает в себе Калифорния вкупе со стабильным и высоким уровнем жизни. Эксперты даже заявляют, что если бы Калифорния была отдельной страной, то ее экономика смогла бы занять 6-е место в мире. Численность населения штата увеличивается с каждым годом, здесь процветают технологии, инновации, киноиндустрия, медицина и сельское хозяйство, привлекая к себе людей со всего мира.

Кто покупает жилье в Калифорнии

При этом люди, которые покупают недвижимость в Лос-Анджелесе отличаются от тех, кто выбирает южную Калифорнию: Сан-Франциско притягивает предпринимателей в области техиндустрии и инвесторов, а Лос-Анджелес славится Голливудом и другими креативными сферами. Из всей территории Калифорнии ее южная часть, в том числе Лос-Анджелес, популярна среди иностранных покупателей больше всего. На южную часть штата приходится примерно 15% от всех сделок.

В целом, недвижимость в Лос-Анджелесе и Южной Калифорнии чаще всего покупают исходят из ключевых ее параметров: идеальные погодные условия – 300 солнечных дней в году, инвестиции в надежный рынок. Безусловно, кризисы случаются везде, но в самом Лос-Анджелесе даже во время кризиса 2008 года цены не падали, а просто замерли на 2 года, после чего продолжили свой стабильный рост. Также покупатели часто приобретают в Калифорнии жилье, руководствуясь местными возможностями для детей и подростков, поскольку в штате представлен широкий выбор частных школ и университетов.

Цены на жилье

Поскольку Калифорния состоит из нескольких крупных городов, и делится на южную и северную части, то ценовая политика варьируется от нескольких сотен тысяч долларов до самых дорогих особняков стоимостью более 200 млн долларов. Стоимость квартир в новых домах начинается от 500 000-600 000 долларов, жилье в элитных новостройках оценивается в 1,5 млн долларов и выше. Новые дома продаются за 3,5–5 млн долларов, а элитные особняки имеют цену от 20 млн долларов. Средняя цена на жилье в штате Калифорния составляет 550 000 долларов: в при этом усредненный показатель в Сан-Диего – 600 000 долларов, в Лос- Анджелесе – 825 000 долларов, в Сан-Франциско – 1,3 млн долларов.

Цены в Южной Калифорнии на порядок выше, чем во Флориде, но уровень жизни и количество возможностей, которые здесь открываются, также превосходят большинство штатов США. Поэтому имея бюджет менее 500 000 долларов не стоит рассчитывать на прекрасные варианты – стоимость хорошего дома на 3-4 спальни в элитных районах Города Ангелов стартует от 3 млн долларов. Сверхсовременное жилье обойдется в кругленькую сумму не менее 5 млн долларов, а при обладании более внушительных сумм, есть шанс стать владельцем элитного дом в Лос-Анджелесе, где выбор очень велик, как и разброс цен.

Жилищный фонд

В Калифорнии преобладают отдельно стоящие дома, многие из них имеют собственные участки земли. В центрах Сан-Диего, Лос-Анджелеса и Сан-Франциско также можно найти многоэтажные здания, но в этих городах такой тип жилья встречается не столь часто, как, например, в Нью-Йорке. Новостройки сегодня больше всего привлекают покупателей, хотя в Калифорнии есть много домов старой постройки, которые имеют историческую ценность и также хорошо востребованы.

Советы при покупке

В Калифорнии сложно найти тип домов, приобретение которых стоило бы избегать. Каждый раз при покупке недвижимости проводится тщательная инспекция дома – для этих целей нанимается опытный специалист, который проверит все нюансы и необходимые соответствия. В частности, дома на холмистой местности нуждаются в более тщательном осмотре, а дома на первой линии возле океана (например, в Малибу) тоже нужно проверять на наличие коррозии и несущей соборности сваи. Важно избегать особенно старую недвижимость (не имеющую исторической ценности), где могут быть скрытые проблемы, которые даже специалистам не всегда под силу обнаружить сразу при инспекции объекта.

Важно также обращать внимание на стоимость объекта и ее соответствии средним показателям на рынке, например, во избежании потенциально проблемного жилья, которое продается за низкую цену. На данный момент рынок США проходит через коррекцию стоимости недвижимости, а штат Калифорния только вступает в эту часть цикла – март 2019 года стал первым месяцем начиная с 2012 года, когда было зарегистрировано снижение цен. Поэтому у покупателей сейчас имеется хорошая возможность вести торги с продавцами жилья. Стоит также отметить, что истории с нечистым титулом в США – большая редкость по причине наличия в стране титульного страхования. Так повелось, что право собственности страхуется продавцом во время сделки купли-продажи, хоть это и не обязательно.

Но к чему однозначно стоит относится с повышенной внимательностью, так это к выбору района при покупке жилья. Лос-Анджелес – это масштабный город, и его каждый район имеет свои демографические и национальные особенности. В целом, все проживающие достаточно дружно соседствуют, но если для покупателя важен особый менталитет, то стоит заранее проверить, подойдет ли ему тот или иной район. Сделать это лучше всего путем буквального изучения территории: походить по нему пешком, зайти в продуктовый магазин, ну и, конечно же, спросить у риэлтора о плюсах и минусах.

Динара Грачева, HomesOverseas.ru

Благодарим за помощь в подготовке материала:

Инессу Панчук, руководителя направления США компании Moscow Sotheby’s International Realty

Екатерину Фарманара, агента по покупке и продаже недвижимости компании DOMvLA

5 советов, как выбирать жильё для покупки в Лос-Анджелесе

Собственное жильё в Лос-Анджелесе – это, как минимум, грамотное вложение денег. Недвижимость в Калифорнии всегда пользуется спросом. Квартиру или дом в густонаселенном городе можно легко сдать или продать на выгодных условиях. Однако стоит внимательно отнестись к выбору жилья, чтобы вложить деньги с умом, обеспечив себе максимально комфортные условия.

Важно: при совершении операций с заграничной недвижимостью лучше воспользоваться услугами риэлтора. Он поможет не только подыскать оптимальный объект, сориентирует в предложениях рынка, но и обеспечит юридическую поддержку при заключении сделки.

5 ориентиров для выбора

Найти жильё в ЛА – это не проблема. Но сложности могут возникнуть на этапе поиска оптимально комфортного объекта. Чтобы купленные апартаменты не разочаровали, порадовали удобностью и приспособленностью для вашего стиля жизни, стоит воспользоваться 5 правилами от профессиональных риэлторов:

Изучайте район.
Узнавайте соседей.
Придирчиво осматривайте жильё.
Трезво оценивайте свои финансовые возможности.
Изучайте подводные камни юридических процедур оформления.

Понять важность каждого процесса поможет более детальный разбор.

Особенности выбора района

В первую очередь стоит изучить инфраструктуру района. Особенно это важно, если планируется переезд с семьёй. Наличие поблизости школ, детских садиков, развивающих и игровых центров, супермаркетов и аптек существенно облегчит жизнь.

Обязательно стоит учесть удалённость от работы. Иногда скидка на жильё не покроет расходов на транспорт, если придётся проводить в дороге несколько часов. К тому же при таком раскладе потребуется раньше вставать, приходить домой вы будете позднее, значит, сокращается время на отдых.

Важно: следует изучить опасные районы на карте ЛА. Есть специальное приложение Crime Map, можно почитать отзывы и информацию о местности в Сети.

Для наших людей приоритетным районом для покупки недвижимости можно назвать долины Сан-Фернандо и прилегающие к ней населённые пункты. Цены на недвижимость в этой местности умеренные. Здесь много частных домов, построенных по индивидуальным проектам, обычно они оснащены бассейном.

Знакомьтесь с соседями

Покупка жилья в ЛА требует тщательной подготовки. Обязательно следует оценить, насколько комфортным будет проживание именно в этом районе. Стоит познакомиться с ближайшими соседями. Отправляться в гости лучше без риэлтора, так выше шанс собрать правдивую информацию.

У соседей стоит детально расспросить об особенностях района, криминальной обстановке, хороший ли сад или школа, какие развлечения имеются неподалёку.

Важно: поинтересуйтесь историей дома, к которому прицениваетесь, попробуйте узнать подробности о прежних жильцах.

Осмотр и инспекция жилья

Мало визуально оценить состояние объекта. Обратить внимание стоит на качество отделочных материалов, на коммуникации. Стоит проверить фундамент и стены на предмет трещин и разрушений.

Для более надёжного анализа закажите инспекцию. Это поможет выяснить истинное техническое состояние объекта, скрытые дефекты.

Оценка финансовых возможностей

Если сравнивать цены на недвижимость в ЛА и где-нибудь в благоприятных регионах Европы, то разница в деньгах заметна мало. То есть, располагая средним бюджетом, вполне можно себе позволить прибрести жильё в Калифорнии. Однако это не основные затраты. Содержание апартаментов и налоги – вот куда придётся отстёгивать круглые суммы.

Поэтому важно учесть все налоговые ставки, которые требуется уплатить при покупке жилья в ЛА и оценить, во что обойдётся ежемесячное содержание дома или квартиры: коммунальные услуги, связь и пр. Сумма должна быть приемлемой.

Подводные камни процедуры оформления

Бумажной волокиты предвидится много. Но сразу стоит знать, что для покупки жилья в ЛА потребуется виза специальной категории, разрешающая подобные манипуляции. Кроме того, будет необходимо подготовить налоговые и финансовые документы.

Особенно стоит быть внимательным, если предвидится оформление ипотеки. Потребуется предоставление рекомендательных писем, справки о доходах. Плюсом станет наличие в собственности дорогого или ценного имущества.

Недвижимость в Лос-Анджелесе: особенности покупки и аренды

Риск приобретения или аренды недвижимости за границей связан с необходимостью столкнуться с законами другого государства, языковым барьером, с колебаниями курса валют и менталитетом местных жителей. Но все это не останавливает тех, кто намерен так или иначе озадачиться вопросом жилья в Соединенных Штатах. Направляясь в Калифорнию, полезно знать, что недвижимость в Лос-Анджелесе пользуется большой популярностью.

Что лучше: купить или снять

В последнее десятилетие формирование цен на рынке недвижимости Америки очень сильно напоминало знаменитые американские горки: то стремительные взлеты вверх, то резкое падение, которое мгновенно обесценивало не просто отдельные объекты, а целые города.

Покупка недвижимости в Лос-Анджелесе для личного пользования предусматривает оценку сопутствующих факторов: перспективы жизни в этом городе, возможность трудоустройства, климат.

Большое значение имеет выбор: дом или квартира? Дело в том, что со временем здания устаревают и их отправляют на снос, а вот земля ценится всегда. Даже если постройка на участке обветшает, продать ее можно будет все равно по высокой цене.

Собираясь стать собственником с инвестиционной целью (жилье приобретается для сдачи в аренду), нужно знать, что Город ангелов входит в десятку населенных пунктов с наилучшим арендным потенциалом в США: большое количество трудоспособного населения при низком уровне безработицы.

Кроме того, приобретение жилья на сумму от 500 тысяч долларов дает право собственнику на участие в программе ЕВ-5, которая предполагает:

предоставление собственнику и его семье временной грин-кард;
замена временного вида на жительство на постоянный уже через 2 года при условии, что недвижимость остается у иностранного владельца;
еще через 5 лет – возможность получения гражданства.

Но купить дом в Los Angeles – удовольствие, рассчитанное на состоятельных иностранцев. Именно поэтому многие вынуждены арендовать жилую площадь. Примерно 35 % населения США живет на съемных квартирах – это избавляет от многих проблем при оформлении договора купли-продажи и необходимости искать большую сумму денег сразу, но и назвать экономным такой вариант нельзя.

Типы недвижимости в Лос-Анджелесе

Все виды недвижимости в ЛА делятся на две категории:

Инвестирование в нежилой фонд является выгодным благодаря большому, и, главное, постоянному спросу на него. Коммерческая недвижимость в Лос-Анджелесе делится на 4 типа:

Офисы – обычно речь идет о бизнес-центрах или офисных зданиях, в которых может расположиться сразу несколько компаний.
Производственные объекты – склады для хранения продукции, заводы, предприятия, производящие ту или иную продукцию.
Объекты для розничной торговли – в эту группу входят салоны и магазины.
Многоквартирные здания с более чем 4 апартаментами, предназначенные для сдачи внаем.

Что касается объектов для жизни, то их можно подразделить на следующие категории:

Дом – сюда входят Single family house (отдельный дом для одной семьи), Duplex (дуплекс – дом для двух семей), multi-unit house (на несколько хозяев). Расположены они чаще всего в пригороде, имеют на территории бассейн, задний дворик и газон, на котором американцы устраивают пикники и вечеринки.
Кондоминиум – состоит из нескольких апартаментов, также имеет на территории бассейн, прачечную, иногда спортзал. Пользоваться всеми этими благами могут все жильцы за дополнительную плату.
Таунхаус – совмещенные общей стеной двух- или трехуровневые квартиры, каждая из которых имеет отдельный вход и небольшой дворик.

Что касается права собственности, то здесь возможны три варианта: полное владение, частичное или участие в кооперативе.

Основное отличие кооператива заключается в том, что владелец квартиры не может продать или сдать ее в аренду без согласия компании-собственника. Это немного сбивает цены на такой тип жилья, а потому спрос на него очень велик.

Отдельную группу составляет элитная недвижимость в Лос-Анджелесе, расположенная в престижных районах, с видом на море. Чаще всего речь в данном случае идет о многоуровневых виллах с полной инфраструктурой, стоимость которых исчисляется уже в миллионах.

Как искать жилье

Вариантов поиска подходящего жилья может быть несколько (и по-своему хорош каждый):

Обратиться к посредникам. Искать эти компании лучше на форумах, где можно почитать отзывы и рекомендации, чтобы не столкнуться с мошенниками. Минусом такого способа является оплата комиссионных агентству недвижимости. Обычно чек составляет 15 % от суммы месячной аренды жилья.
Самостоятельно. Искать можно в интернете на специализированных сайтах. Самые популярные:
- Craiglist.org – здесь много квартир непосредственно от владельцев, связаться с которыми можно по телефонам, указанным в объявлении.
- Zillow.com – большой выбор предложений от агентств.
- Airbnb.ru – сюда нужно заглянуть тем, кто ищет жилье на короткий срок.

Обратить внимание нужно также на группы в социальных сетях, где «бывалые» мигранты, уже прошедшие начальные этапы иммиграции, могут дать дельные советы.

Снять или купить дом в пригороде Лос-Анджелеса можно также без посредников. Для этого нужно проехать по районам, которые вас интересуют. Дома, выставленные на продажу или аренду, обычно помечены табличками For sale, For rent или Leasing.

Районы и цены

Лос-Анджелес, как и любой другой крупный город, состоит из районов с хорошей и плохой репутацией. Особенно это нужно учитывать тем, кто только переезжает за границу и еще незнаком с особенностями жизни в новых условиях. Благополучными в ЛА являются районы, которые расположились к западу от улицы Fairfax, разделяющей город на северную и южную часть.

Безопасно также жить в следующих районах:

West Hollywood,
Sherman Oaks,
Studio City,
Encino,
Glendale,
Burbank,
Santa Monica.

Хотя, прежде чем снять или купить апартаменты в Лос-Анджелесе, нужно учесть, что в той же Санта-Монике можно столкнуться со всеми «прелестями» курортного городка: шум, туристы, дороговизна, не всегда мирное поведение любителей алкоголя и травки.

Еще это место облюбовали выходцы из Ирландии и Британии, потому здесь много питейных заведений с их национальным колоритом. А вот в Западном Голливуде проживает самая большая в городе русскоязычная община.

Средняя цена на жилье в ЛА составляет 2,8 миллиона долларов (данные на февраль 2019 года) или порядка 11 тысяч долларов за квадратный метр. Квартира в центре Лос-Анджелеса будет стоить от 550 000 до 2 500 000 долларов в зависимости от количества спален. Участок земли обойдется от 150 тысяч до 100 миллионов долларов.

Что еще нужно знать о Городе ангелов:

Беверли-Хиллз (Beverly Hills) – гламурное и дорогое место, где обосновалось много кинозвезд и знаменитостей. Здесь много школ, магазинов и ресторанов. Самые дорогие дома расположены севернее бульвара Sunset в холмистой местности.
Bеl Air – принадлежит к числу престижных районов. Здесь практически нет многоквартирных домов. А потому если вас интересует однокомнатная квартира в Лос Анджелесе, придется поискать другой район. В основном в этой части города живут состоятельные семьи в роскошных виллах.
Малибу – любимое место актеров, серферов и студентов. Местные называют это место «27 миль живописнейшей красоты», где расположено множество пляжей и зон отдыха.
Pasadеna – или «город в городе». Это уютное, спокойное, комфортное для жизни место. Порядка 11 % жителей – армяне.

Цены на жилье в Лос-Анджелесе зависят от многих факторов. Некоторые из них:

место расположения;
количество спален;
наличие инфраструктуры;
оснащенность и меблировка;
удаленность от центра и близость к морю;
общее состояние.

По районам цены распределились так (покупка в долларах США):

Район	Стоимость
Санта Моника	2 500 000-2 700 000
Беверли Хилз	5 000 000-10 000 000
Малибу	от 6 000 000
Бель Эйр	4 000 000–5 000 000
Брентвуд	5 000 000–6 000 000

Сколько стоит дом в Голливуде, зависит от его локации, квадратуры, благоустроенности и выхода к морю. На первой линии расположены самые дорогие особняки, за которые просят от 10 миллионов долларов.

Если говорить об аренде, то выбор вариантов также будет довольно широк (цены указаны в долларах за месяц):

комната – 600-700;
квартира – 1 000-1 500;
гостевой дом – 1 500-2 000;
таунхаус – 2 500-3 000;
апартаменты недалеко от моря – 3 000-5 000.

Дешевая недвижимость в Лос-Анджелесе расположена в долине Сан-Фернандо и в Голливуде. Здесь легко найти районы, в которых устроиться можно за 15 долларов в сутки в хостеле или за 1 000 долларов в месяц в скромной квартире-студии. Купить недорогое жилье можно за 1-2 миллиона долларов, но его придется поискать.

Пройдите социологический опрос!

Какие нужны документы

Все сделки по недвижимости заключаются при участии брокеров, а на оформление договора уходит примерно 30-45 дней. Покупателю нужно предоставить:

Подтверждение наличия необходимой суммы.
Паспорт.
Копию паспорта.
Идентификационный номер налогоплательщика ITIN (выдается в течение 1-6 дней).
Подтверждение открытия счета в банке.

От продавца понадобится Title Search – результаты проверки «чистоты» объекта (на получение документа может уйти около 10 дней) и разрешение от кооператива или кондоминиума, если квартира входит в них.

При аренде жилья покупателю придется предоставить свою кредитную историю. В США этому факту уделяют особое внимание.

При отсутствии кредитной истории нужно подготовить любые доказательства наличия доходов и платежеспособности: справка с работы, выписка из банка, налоговые декларации и прочее. Нужно быть готовым заплатить за аренду за год вперед, если у хозяина возникли сомнения относительно платежеспособности будущего квартиранта.

В договоре аренды прописывается адрес объекта, стороны, условия аренды, сроки. Пакет документов для резидентов и нерезидентов отличается только тем, что последним придется предоставить подтверждение законности пребывания в Штатах.

Во сколько обойдется сделка

Вбивая в поиск «дома в Лос Анджелесе цены», не забывайте, что к найденному результату нужно будет прибавить расходы, которые возникнут в ходе сделки:

регистрация недвижимости обойдется собственнику в сумму, равную 0,2-0,5 % от стоимости;
услуги брокера (чаще всего оплачивает продавец) – около 6 % от суммы сделки;
услуги юриста (каждая сторона оплачивает своего консультанта) – 0,5-1 % от цены объекта;
открытие счета – от 1 % от стоимости, но не меньше 1 000 долларов;
проверка предмета сделки на юридическую «чистоту» – порядка 800 долларов.

При аренде жилья квартиросъемщику придется оплатить услуги риэлтора (если он ими пользовался) и квартплату сразу за 2 месяца.

Что еще нужно учесть

Вопросов в процессе подготовки сделки может возникнуть много. Остановимся на ключевых моментах:

Техническая оценка объекта. Подобрав вариант, загляните во всего углы и узнайте как можно больше подробностей о строительстве здания. Но даже это не гарантирует, что в фундаменте, например, не пошли трещины. Надежнее всего заказать проверку технического состояния дома. Это выльется в некоторый бюджет, зато позволит избежать постоянных трат стразу после покупки объекта.
Знакомство с соседями. Поговорить с ними нужно до сделки. Сделайте это в отдельный день и без риэлтора. Расспросите их о районе, его благоустроенности, о предыдущих жильцах и хозяевах. Обратите внимание на жителей вашего квартала – с ними вам придется встречаться каждый день.
Выбор посредника. Американские законы могут стать для иностранца камнем преткновения. В процессе заключения сделки предстоит подписать множество бумаг и составить большое количество документов. Доверьте этот вопрос специалистам, которые хорошо разбираются в вопросе. Если повезет, можно даже найти русскоговорящих.
Оценка своей платежеспособности. Цены в Лос-Анджелесе на жилье высокие. Кроме того, сделка не ограничится только лишь суммой договора. К нему нужно приплюсовать расходы на налоги, посредников, проверки и прочие процедуры. Составьте общую смету, прибавьте к ней какую-то сумму на непредвиденные расходы и оцените, будет ли такой бюджет вам по силам.
Правильный выбор района. Для начала нужно учесть наличие или отсутствие нужных вам объектов: школа, садик, метро, магазины, прачечная, кафе. Рассчитайте, сколько времени займет дорога от дома до работы и обратно. Почитайте отзывы в интернете. Погуляйте по району в разное время суток, чтобы понять, с кем вам придется соседствовать.

Итоги

Выбор жилья в Лос-Анджелесе так же велик, как и цены на него. Наибольшим спросом пользуются отдельные дома, квартиры в кондоминиумах и кооперативах.

Для заключения сделки придется доказать собственную платежеспособность и убедиться, что объект не принадлежит третьим лицам и не обременен долгами.

В престижных районах города стоимость недвижимости при покупке начинается от 4 миллионов долларов, а вот снять квартиру или дом можно от 1,5 до 5 тысяч долларов США за 1 месяц.

Цена и обзор дома в Лос-Анджелесе: Видео

Особенности приобретения недвижимости в ЛА

Приобретение недвижимости в Лос-Анджелесе — это важный шаг на пути к тому, чтобы уверенно обосноваться в США. Если Вы всерьез задумались о покупке апартаментов, то Вам следует быть очень внимательными при выборе района, агентства и, естественно, самого объекта, в котором планируете жить. В статье собрано несколько советов о том, на что обязательно стоит обратить свое внимание при выборе дома или квартиры.

Совет № 1

Подумайте, где Вам выгоднее остановиться на тот момент времени, пока Вы будете искать себе постоянное жилье. Конечно, наилучшим вариантом будет, если Вы заранее с помощью интернета выберете себе примерный район и поселитесь в хостеле рядом. Вы сэкономите время и деньги на транспортные передвижения и заодно лучше познакомитесь с выбранной местностью.

Совет № 2

Определитесь, в каком именно районе Лос-Анджелеса Вы хотите жить. Исходить следует, конечно же, из своих потребностей. Я приведу характеристики некоторых районов, чтобы Вам было проще сориентироваться. Например, Беверли-Хиллз — гламурный городок, предполагающий высокое качество жизни и огромный ценник на недвижимость. Бель-Эль — это тоже весьма престижный район, жителями которого, в основном, являются звезды, соответственно, покупка апартаментов обойдется дорого, как и в районе Брентвуд, который тоже пользуется спросом у знаменитостей. Местечко Венис идеально подходит для любителей пляжа и ночной жизни. Звезды, туристы и вечеринки — так можно охарактеризовать знаменитый Голливуд, названный самым звездным из всех районов. Еще один район, пожалуй, самый русский — это Западный Голливуд, включающий в себя Маленькую Россию, где концентрируется русскоязычное население (его доля — около 14% жителей). Малибу и Санта-Моника отлично подходят спортсменам и студентам. А, так называемый, город внутри города Пасадина идеально сочетает в себе возможности для развлечения и спокойной жизни. Пасифик-Палисейдс — престижный и дорогой спальный район, где есть и просторные современные частные дома, и небольшие старинные особняки, и многоквартирные здания.

Совет № 3

Выбрав район, внимательно его обследуйте. Уместно будет почитать отзывы в интернете о местности. Купив апартаменты в некоторых районах, Вы, конечно, сэкономите денег, но значительно проиграете в плане безопасности. Поэтому отнеситесь с особой внимательностью к типу местности. Еще хорошо было бы прогуляться часок другой в округе и понаблюдать, какой контингент здесь превалирует, также не забудьте оценить инфраструктуру поблизости: магазины, детские сады, остановки, парки, пляжи и так далее. Попробуйте провести здесь побольше времени, посмотрите, не шумно ли в часы пик? В основном, россияне предпочитают селиться в долине Сан-Фернандо. Недвижимость предлагается по умеренной цене, а рядом есть много продовольственных магазинов с русской едой и детских садов, где воспитываются дети на русском языке.

Совет № 4

Переходите к включенному наблюдению: познакомьтесь с соседями. Расспросите их о районе, о других соседях, узнайте, насколько действительно развита инфраструктура, хороший ли поблизости сад, сколько времени тратят они на поездку в магазины и как проводят свой досуг. Обязательно узнайте у местных жителей о качестве коммунальных услуг, не помешает и поинтересоваться историей дома и тем, кто был прежним владельцем. Возможно, Вам расскажут, почему отсюда съехали, если же Вы покупаете не новостройку.

Совет № 5

Обратитесь за помощью в русскоязычное агентство недвижимости, наймите профессионального риэлтора, который объяснит Вам все формальные нюансы. Для многих русских, да и для американцев тоже, законодательство США — непроходимый лес, имеющий множество особенностей и поправок, поэтому оформление документов лучше доверить специалисту. Разумеется, с помощью интернета Вы сможете разобраться во всем самостоятельно, но знайте, что потратите на это свой ценнейший ресурс — время.

Совет № 6

Когда Вы уже точно определились с жилплощадью или имеете несколько конкретных вариантов, то пришло время обратить внимание на мелочи. Однако самостоятельно заглянуть во все углы у Вас не получится. Вряд ли, Вы сможете оценить прочность фундамента, качество сантехники и исправность всех проводков. Некоторые недочеты сложно выявить при обывательском осмотре, поэтому идеальное решение — заказать инспекцию дома. Разумеется, это потребует дополнительных вложений, но лучше заплатить сейчас, чем потом ежемесячно вкладывать деньги в ремонт и устранение неполадок.

Совет № 7

Грамотно оцените свой бюджет. Купить апартаменты в городе — это только полдела. Будьте готовы, что помимо покупки мебели и отделочных материалов, Вам придется заплатить еще несколько налогов в процессе оформления недвижимости и нести ежемесячные расходы на содержание дома или квартиры. Посчитайте все это, и убедитесь, что Вы в состоянии выделить такую сумму.

Удачных Вам покупок в этом солнечном городе!

Оценка статьи:

(пока оценок нет)

Загрузка...